Январский фуршет
-
Платежные документы, подтверждающие расходы на строительство. Квитанции, акты, чеки и т.д. Договор с компанией не является платёжным документом. Можете приложить, если попросят, но главное - платежки. Дополнительно напишите заявление, попросят документы на землю, выписку из ЕГРП, декларацию. Могут быть нюансы и дополнительные документы, это лучше в своей налоговой узнать, бывает по-разному.
-
Вам надо каким-то образом связать договора, акты и платежи на карту. Как вы это будете делать - не знаю, вы больше нюансов в своих взаимоотношениях знаете. Возможно, есть отдельный допник, в котором указано, что исполнитель оплату получил, а заказчик произвёл, и стороны не имеют друг к другу материальных претензий. Или что-то в этом духе.
-
Как грамотней поступить в случае со сдачей квартиры (хрущевка), требующей серьезного кап.ремонта (требуется: переклеить обои везде, новые: полы, электрика, сантехника, кухонный гаринитур)? Сдавать, как есть без ремонта? Сдать людям, которые обещают сами сделать ремонт? Брать кредит и делать ремонта, а потом сдавать?
-
Не понял насчет кап. ремонта. Требуется только переклеить обои, а полы, электрика и т.д. новые или всё перечисленное требует ремонта? Чаще всего ремонт делать надо. Это просто другой контингент будет, что важно, даже если ремонт себя будет окупать года 2-3. Если там совсем всё плохо, а денег нет, то лучше сдать за условные копейки, но предоставив ремонт арендаторам. Естественно попросят какое-то кол-во месяцев бесплатно на ремонт, это нормально. Конкретные советы я могут дать только лично увидев квартиру, потому что здесь нюансов очень много. Самые "болезненные" места - это полы, ванная, с/у и кухня, они самые дорогие в ремонте, но при этом важнее остального. Вот тут надо считать. В любом случае, сдавать как есть без ремонта дворникам или с рынка не советую категорически - потенциальных проблем гораздо больше, чем можно себе представить.
-
да. Все перечисленное требует ремонта. Полы родные - это доски, сделанные кое-как с щелями. Поверх был настлан линолиум (во всей квартире). Электрику всю заново - пробки вылетают даже от пылесоса. Сантехника работает, но умывальник с трещиной, ванна норм, просто старая. Туалет - единственное что можно не трогать. Плитки в ванной нет - покрашенные стены. На кухне весь гарнитур пришел в негодность - все менять. А еще окна родные с щелями, - тоже менять. Короче все надо менять.
-
Если хрущёвка, то делать надо эконом-вариант. Главное - коммуникации, полы, окна, кухня и сан. узел. Надо рассчитать, сколько это будет стоит денег. Затем просчитывается, за сколько её можно сдать и сколько будет отбиваться ремонт. В крайнем случае, на чем-либо сэкономить (пластиковые панели вместо плитки в ванной и т.д.). Важно найти нормального человека, который ремонт сделает, потому что за работу набегает приличная сумма и здесь тоже надо сократить расходы. Если это трёхкомнатная, то сделать ремонт в двух комнатах и сдавать как двухкомнатную. На практике я ещё не видел квартир, где либо не имело смысла делать ремонт из-за баланса "вложения-годовой доход", либо нельзя было сдать в виде как есть, пусть и с потерей в деньгах. Таких безнадёжных ещё не было.
-
Я не переживаю за то, что не смогу ее сдать. Просто интересно в каком направлении двигаться, если ограничен в средствах на ремонт. Пока варианта два: сдавать за то, что человек будет ремонтировать. Или брать кредит, ремонтировать самому и ждать пока кредит погасится? Как понять что из этого предпочтительнее?
-
Надо смотреть на квартиру. Здесь очень важны основные факты (месторасположение, удалённость до метро, район и т.д.) и степень "убитости", чтобы понять, за сколько её можно сдать в таком виде. Сейчас все квартиры даже просто со старым ремонтом неликвидны совсем. То есть, не факт, что вы найдёте человека, готового сделать ремонт, даже за символические 5-10 тысяч в месяц. Со стороны кредита надо посчитать вложения и рассчитать диапазон, за который она уйдёт. Я, со своей стороны, всегда за ремонт, так гораздо проще и надёжнее. Сдавать без ремонта - это риски, причём не абстрактные. Не факт, что арендатор будет делать ремонт под себя, а отсюда перспективные проблемы.
-
Искать надо конкретного риэлтора, потому что в любом агентстве есть специалисты и халтурщики. Во втором случае репутация компании не поможет, тем более, что на любую компанию есть как совсем "разгромные" отзывы, так и положительные, даже на откровенно криминальные компании. Риэлтора выбирать по опыту, поспрашивать на различные темы "около" вопроса: налоги, практика с соседями и участковым, какие могут быть проблемы и как обычно решаются и т.д. Чтобы было проще, начните с "топовых": миэль, ндв, бест, инком (несмотря на) и т.д.
-
Совет года!!! 1. Нет понятия "типовой договор". Договор может быть "зеркальным", а может быть с "перекосом" в одну из сторон. Для клиентов-владельцев квартир, например, у меня договор с одними условиями, а для клиентов-арендаторов у меня другие условия прописаны. И настаиваю я всегда на своём договоре, не просто так. Человеку нужно разбираться в юридических тонкостях, иначе потом рискует попасть на залог, самый частый случай. 2. В большом множестве замечательных групп "без посредников" большой процент квартир - через посредников. Из того, что остаётся - выбор невелик. Если он вообще есть. 3. Для владельца квартиры нет причин не обращаться в компанию. Если сдаёт сам, то в 80% случаев ему отказали в агентстве, первая причина отказа - цена. Из оставшихся 20-ти около 10-ти - это мошенники и оставшиеся проценты - это нормальные люди, сдающие по нормальной цене. На которых приходится орава желающих сэкономить и безработных риэлторов. 4. Продолжение части 3-го пункта - это цена. Если собственнику отказал риэлтор или компания, значит хочет он слишком много. Теперь считаем - 100%-ная комиссия окупает себя через примерно через 9 месяцев, если риэлтор торгуется на 10% от того, что хочет собственник. Но собственник редко, когда хочет на 10% больше уровня спроса. Как правило, он хочет больше процентов на 25-30% (с начала 2015г). Но даже если риэлтор торгуется на 10%, то окупает свою работу через 9 месяцев, а арендатор в первый год экономит 20% от комиссии риэлтора, а в каждый последующий - 120% от комиссии риэлтора, это минимально. Естественно, что есть риск не прожить в квартире даже год. Но, учитывая, что это невыгодно ни арендатору, ни владельцу, риск минимальный и того стоит. Я говорю о самых распространённых случаях, с которыми сталкиваются почти все. Да, бывают исключения. Мой знакомый снимал вполне приличную, но скромную однокомнатную квартиру за 12т.р. в месяц рядом с м. Перово. Двенадцать тысяч, однокомнатная квартира рядом с метро, повторю. Жил нормально, больше года точно, сейчас не знаю. Но с другой стороны - от владельцев квартир регулярно слышу истории, как их друг, знакомый, домашняя собачка сдаёт свою убитую "однушку" далеко от метро за 40-50 тысяч. А ещё мне регулярно звонят и пишут с просьбой помочь: не вернули депозит, выкидывают из квартиры без предупреждения, сняли квартиру и познакомились ещё с тремя такими же арендаторами, владелец-неадекват, цену поднимают на ровном месте и т.д. Да, полно риэлторов, которые не делают ничего и до которых не дозвониться, когда надо. Это не значит, что безопаснее снять квартиру напрямую. Надо считать и применять голову. Хорошо и дешёво не бывает - это аксиома. Дешевле и/или лучше - да, бывает, но в меру. Типовой договор... Типовой договор почти всегда не соответствует законодательству, не обращали внимание?
-
Хотите сказать, что человеку настолько важен договор, что в случае конфликта он пойдет в суд, нести издержки, чтобы получить депозит, равный месячной оплате? Овчинка выделки не стоит. Большинство подписывает его для проформы, чтобы как-то себя обезопасить, если хозяин окажется совсем скотиной и вызовет полицию: ой, ко мне в дом залез незнакомец! И даже с риэлтором в такой ситуации придется долго доказывать, что не верблюд. Сейчас эра инета, все сомнительные хозяева и адреса проверяются, по страничке в соцсетях можно узнать о хозяине или арендаторе больше, чем с помощью посредника, которому важно заключить быстрее договор и получить гонорар. Арендатору дорого оплачивать сразу риэлтору плюс хозяину месяц и депозит. Напрямую сдается быстрее, всем удобнее и никаких потерь. Я обращалась к риэлтору, когда покупала, хотя и это не гарантия, что не всплывут обделенные при приватизации или наследники. Ну а для аренды не вижу смысла. Только если время арендатора стоит намного дороже услуг риэлтора. Сейчас сама сдаю, без договора и расписок, все прекрасно устраивает обе стороны. Раньше снимала лет 10 примерно на тех же условиях. Никогда, тттьфу, не было конфликтных ситуаций. Потому что не стала бы жить даже в хоромах мелочных людишек, ну и к себе таких не пущу. С одной бывшей арендодательницей до сих пор приятельствуем.
-
Договор важен, потому что, когда и если вы не договоритесь, вы вернётесь к тому, что написано в договоре. Пойдёте вы в суд или нет - это личное дело каждого, но у вас либо будет возможность в принципе выиграть в суде, либо нет. А на практике вопрос вообще решается по-другому: если в договоре написано ничего, то арендатор депозит теряет и уходит. Если в договоре прописано жестко плюс арендатор или риэлтор привёл аргумент, то собственник депозит отдаёт, иногда делает мелкий ремонт в квартире за свой счёт, и арендатор уходит. Лень судится - это личное дело каждого, но возможность выиграть вопрос через суд должна быть. Одно это уже отрезвляет многих. Никак вы себя не обезопасите даже от полиции, подписав договор для проформы. Никак вы не проверите сомнительный адрес и сомнительного хозяева (что за слово-то такое, кому он хозяин? Собственник. Владелец. Арендодатель. И жилец из той же серии. Сейчас я снимаю - значит жилец, а завтра я съехал - теперь нежилец). У меня есть некоторый список квартир, по которым в своё время было мошенничество. Ни про одну из них вы в интернете не найдёте ничего. Про их владельцев тоже. Как список арендаторов, которые переделывали квартиры под бордель, пересдачу или просто съезжали, оставив после себя пожелание сделать ремонт. Риэлтор (или как должно быть по крайней мере) заинтересован не заключить договор побыстрее, а получить побольше объём, который можно получить путём рекламы и рекомендаций. Желание заключить договор побыстрее и получить рекомендацию противоречат друг другу, нормальный человек подождёт с ежеминутной выгодой ради перспективы на будущее. Арендатору может быть сколько угодно дорого оплачивать комиссию, по факту всё очень просто - квартиры за "дорого" могут сдаваться месяцами без комиссии (и даже с доплатой!!!), а квартиры по хорошей цене со 100%-ной комиссией уходят за пару дней. Причём, сейчас почему-то далеко не всегда просят даже сделать рассрочку депозита на месяц, хотя до кризиса такое было чаще. Это тоже проверено неоднократно. напрямую сдаётся дольше, как правило с матерком с обеих сторон и иногда с потерями. Дольше - уже писал здесь кому-то, нормальному собственнику нет причины не обращаться к риэлтору или в компанию, если сдаёт сам - 90%, что отказались сотрудничать с ним, такой же процент, что из-за цены. С матерком - потому что арендаторы любят назначать встречи и забывают предупредить о том, что уже посмотрели квартиру и сняли. С другой стороны, собственник иногда забывает предупредить, что уже показывал эту квартиру на полчаса раньше и сейчас счастливый считает деньги. Повторюсь. С риэлтором дешевле, чем без. Время - это только приятное дополнение. То, что нормального специалиста ещё надо найти - это да, это нелегко, когда кругом одни обещания. Я за вас рад, что сейчас сдаёте совершенно без бумаг и у вас всё хорошо. Вдвойне буду рад, если через год-два всё будет также. Но у вас - частный случай, а у меня - практика больше сотни квартир в год по аренде и десятки квартир по продаже. Плюс - я прекрасно вижу и знаю, какая обстановка у коллег. Повторюсь, я рад, что у вас всё хорошо, но это частный случай. Если ваши арендаторы в конце срока счастливые заберут с собой вашу мебель на память - это тоже будет частный случай, не менее редкий, чем удачная сдача без договора и напрямую, кстати.
-
Стоимость половины или месяца аренды за то, чтобы иметь теоретическую возможность пойти в суд? При том, что неглупый человек вполне в состоянии попросить внести в договор какие-то пункты. И договор настолько же действителен, что с печатью агентства, что без. Еще вопрос с налогами. Чтобы все было тип-топ с бумажками, риэлтор, налоги, суд, арендатору придется платить налог. Де юре арендодателю, но де факто - жильцу. Нормальное, кстати, слово, которое не нуждается в антониме. Есть же, к примеру, собака или молоток, вы же не скажете: несобака, немолоток.)) Ну и нежить - это из другой оперы;) Жилец, жилица, хозяин, хозяйка - это еще Антон Палыч Чехов так называл, но может он просто тогда не знал про риэлторов. Мебель теоретически могут вынести) Вот только вряд ли риэлтор им помешает. И цена за месяц сейчас точно не окупит стоимость дивана. Но - у меня есть консьержки, милейшие бабули (почти, только дикие сплетницы), да и сама живу в соседнем подъезде. Так что определенно проще самой. Тем более, не представляю, на кой Ирке потом тырить мой диван)). А сдавать сначала хотела через агента, начитавшись теории. Почти два месяца без просмотров, цена не заоблачная. Сдала сама сразу, жилица принципиально искала напрямую, и уже год с лишним все ок. Захожу раз в месяц снять счетчики или когда требуется решить хоз/вопросы, вызвать и присмотреть за мастером: интернет, телевизор, сантехника; она в будни не может. Как-то так. Людей видно: кто сильно мелочится, тот сам способен нагреть и ждет этого от других. Вы сами таких знаете. Гиморные они, ну их.;))
-
Ещё раз, месячная стоимость за экономию, а не за теоретическую возможность, расчеты приводил выше. Да, теоретическая возможность тоже себя оправдывает. Если не платить риэлтору, то неплохо бы заплатить юристу, но к нему почему-то тоже никто не идёт, вопрос значит всё-таки в деньгах. Недействительной может быть сделка. Договор - письменная форма сделки. Печати агентства в договоре не должно быть вообще, если агентство не является стороной договора. "Типовые" формы договоров, как вы это называете, почти всегда не соответствуют законодательству в ряде положений. Это ни хорошо, ни плохо, об этом просто надо помнить, потому что законодательство в отношении аренды жилья у нас давным-давно устарело и требует принципиально важных изменений, а пока их нет, спорных моментов будет много. Налоги придётся платить владельцу. И по закону, и фактически. До кризиса можно было договориться с арендаторами, сейчас на такие условия никто не пойдёт. Это писателю можно называть как угодно. Здесь вопрос в правильности употребления слов. И в психологии тоже. Вы же не называете своего руководителя "старшОй" и не говорите "я батрачу в компании N". А касаемо психологии, заметил одну интересную особенность. Когда говорят "хозяин" или "хозяйка" подразумевают именно как "хозяина квартиры", т.е. человека, которому она принадлежит и который распоряжается ей. Но почти не говорят "хозяйка квартиры", хотя это как раз было бы также правильно, как "владелец" или "собственник". Но вот особенность в том (заметил только со временем), что те, кто говорят "хозяин/хозяйка" в вопросах с собственником ведут себя именно как с хозяином или хозяйкой. То есть, как будто он - это Хозяин, а арендатор - это так, сегодня жилец, а завтра нет. Последнее - это уже мои мысли, а по факту почему-то именно те, кто употребляют слова "хозяин/хозяйка" позволяют собственнику нарушать условия договора и делать, что вздумается. "Нам хозяин депозит не вернул", "А нас хозяйка выселяет, через два дня уже должны съехать". Мне режет слух это слово, поэтому стал обращать внимание. У тех, кто говорит "Хозяин квартиры попросил съехать" или "С хозяйкой прошлой квартиры договорились деньги на карту переводить", почему такое случается гораздо реже и я ещё не помню, чтобы вопрос не решился. Но это только мои наблюдения, на истину не претендую. Повторюсь, у вас только ваш частный опыт. Вы не сдаёте квартиры десятками, более того, как я понял, сдали квартиру всего один раз. Это хорошо, что всё идёт без проблем, но у вас единичный случай. Я знаю собственников, которые не знают, зачем они берут залог, потому что у них пять раз с арендаторами было всё отлично, и знаю других собственников, которые ко мне приходили и хотели денег существенно больше рынка по той причине, что после арендатора всегда нужно делать ремонт, поэтому цена должна быть выше, чтобы ремонт окупить, и срок только длительный, иначе через три месяца тоже придётся делать ремонт. И не убедить, что это ненормальное явление, человек вот так попадает регулярно и не хочет понимать, почему так происходит. И повторюсь - это частности, причём редкие.
-
Это два совершенно разных подхода к решению вопроса жильём, общее только то, что сначала денег нет на покупку и в обоих случаях нужно ежемесячно платить. Ещё два совершенно разных подхода - это новый микрорайон или старый, но "развитый" район. Итого четыре разных пути решения вопроса. Отвечу кратко, т.к. тема очень большая. 1. Аренда и ипотека. Ипотеку я лично рекомендую в случаях, когда уже есть квартира, но не хватает денег на улучшение или на увеличение площади. Это идеальный вариант - ежемесячные платежи небольшие, а вопрос решается достаточно быстро, особенно если уже "подпирает" (дети, надоел старый дом и т.д.). Другой случай - денег нет, есть первый взнос в размере от "мало" до "почти половина стоимости". Здесь нужно понимать, что платежи в любом случае будут ощутимы, а срок большим, от 15 лет и больше, просто за счет того, что сумма кредита большая сама по себе. Разбейте 6млн на 10 лет, даже без процентов уже немаленькая сумма. И вот здесь главное отличие ипотеки от аренды - нужно отдавать себе отчёт, что в ближайшие многие годы нужно стабильно прилично зарабатывать. Второй вариант - есть предположения, что в ближайшие годы удастся заработать большую сумму денег, тогда надо оценить все риски и прикинуть, как оно будет жить несколько лет на уменьшенную зарплату. И что будет, если заработок не сложится. С арендой гораздо проще. Уменьшились доходы - переехал в квартиру попроще. Гораздо легче решить вопрос, когда какое-то время сложно выплачивать ежемесячные платежи - с конкретным человеком в разы легче договориться, чем с сотрудниками банка, особенно договориться так, чтобы не было дополнительных денежных выплат. Снимать квартиру - более гибкий вариант. Не понравился район - переехал. Не понравилась однокомнатная - переехал. Не нравится высокий этаж - переехал. Появилась жена и ребёнок - переехал. Нюансы. Как показывает практика, ипотека людей дисциплинирует. Можно сказать иначе - стимулируют. Нередко люди досрочно закрывают вопрос с ипотекой, потому что обратной дороги нет, ежемесячно платить годами надоедает и человек делает рывок - делает какой-то проект, открывает бизнес, берёт доп. заработок, крадёт и т.д. Аренда в этом плане психологически расслабляет, потому что люди забывают - аренда выгоднее за счет меньшего процента, но при этом надо не забывать откладывать деньги на покупку. Ипотека - это сначала стулья, потом деньги. А аренда - это сначала деньги, а потом стулья. Вот тут выясняется, что многие копить просто не умеют, особенно большие деньги. Появляются мысли, что можно изъять полтинник на новый айфон и ничего страшного - "на месяц больше пособираю, в плане нескольких лет некритично". Хочется быстрее заменить машину, купить новые шмотки и съездить отдохнуть - всё это берётся из денег на квартиру. Но это уже вопрос личных волевых характеристик. Второй момент - это рост цен на недвижимость и рост стоимости недвижимости за счёт переплаты банковских процентов. Но здесь могу сказать лишь, что в ближайшие лет пять копить выгоднее, чем платить проценты банку (моё мнение). Недвижимость не будет так расти, как будут прибавляться к стоимости банковские проценты. Более того, есть мнение, что в ближайший год цены продолжат немного снижаться и, в лучшем случае, пойдут обратно только в 17-м году, а на прежний уровень (на прежний, а не пойдут в рост) вернутся года через 4, может через 5. Третий момент - насчет "зато квартира своя". Это ошибка. Пропустите пару платежей по кредиту - банк сразу напомнит, чья квартира на самом деле на ближайшие несколько лет. А что касается ремонта - найдите квартиру с нормальным собственником и не будет проблем с лишней дыркой в стене, своей мебелью и т.д. Вот это важно понимать, "своя квартира" - это миф, а не преимущество ипотеки. У неё другие плюсы. Четвёртый момент - необходимо продумать, как копить деньги, в чём и где их держать, и стоит ли вкладывать с целью заработать или хотя бы покрыть инфляцию. Здесь надо приложить мозги. С другой стороны, надо помнить, что цены на недвижимость не растут вместе с инфляцией, а зависят исключительно от уровня спроса. Себестоимость квартиры (как части дома) в разы ниже рыночной цены, даже сейчас.
-
В один пост всё не влезло. 2. По поводу районов. У старых преимущество, как правило, в лучшей инфраструктуре, особенно в транспортной. Лучшем окружении (в плане месторасположения, а не соседей). Это связано с тем, что многие микрорайоны строят в чистом поле плюс экономят на транспортной инфраструктуре. С другой стороны, в новом микрорайоне нередко лучше окружение в плане соседей - даже на ипотеку нужны деньги, разово и ежемесячно. Алкоголикам в пятом поколении это не по карману. В новых домах нередко лучше планировки. Чаще всего лучше коммуникации, особенно заметна разница между старыми хрущевками и новыми панелями. Но при этом, есть ощущение некоего муравейника, когда находишься на маленьком куске земли в окружении семнадцатиэтажных домов, построенных чуть ли не вплотную. Огромная беда просто поставить машину, даже не рядом с домом, а в принципе в своём районе. Ничего интересного в округе и пробки при попытке выехать куда-нибудь в центр города. Здесь на самом деле нужно больше конкретики, потому что и в том, и в другом случае много исключений. Да, касаемо последнего пункта - это относится к Москве и Подмосковью.В других городах может быть немного иначе, хотя "муравейники" везде одинаковые, сколько я их видел.
-
Я отношу это к мелким недостаткам, потому что ремонты закончатся, а вот капитальные проблемы останутся. Кстати, в плане транспорта они только будут нарастать. Сюда же можно отнести проблему с наличием и наличием мест в детских садах, школах. Доступность медицинских учреждений. Но самое важное всё-таки транспорт. Возьмём спальные районы в Москве. Во многих есть возможность выехать на два шоссе, в некоторых есть возможность доехать до центра по улицам, не выезжая на основные направления. Есть районы, где можно доехать до набережной и по ней доехать до центра или другого конца Москвы. Есть возможность доехать или дойти до метро. А во многих новых микрорайонах дорога будет ровно одна и никуда с неё не денешься. Если пробка - встал с гарантией. А пробки будут, потому что сначала, как правило, покупают машину и только потом квартиру. А значит, большинство новых жителей будут с машинами. Парковок под такое количество заранее не предусмотрено.
-
Вам нужно узнать, кто собственник земли, которая вас заинтересовала. Статус земли. Тогда будет понятно, что делать дальше. Черта города и административные границы могут не совпадать. Посёлки Северный и Восточный в Москве, например. Или Акулово, ещё нагляднее, который находится за Мытищами и до МКАДа километров 20.
-
Вариантов много. Коротко: 1. Вложили деньги с целью продать на подъёме - естественно ждать, в это время сдавать. Но надо понимать, что "ждать" - это 3-5 лет минимум. 2. Другой вариант - продать и вложить, скажем, в доллары. Сложнее, надо понимать, что делаешь. Другой вопрос, что так может оказаться гораздо выгоднее по времени, потому что в ближайшие годы рассчитывать на рост цен не стоит. 3. Обменять квартиру на другую (больше, лучше) - попробовать стоит. Такой вопрос не зависит от кризиса, цены снизились одинаково на все квартиры, а не только на вашу. Другой вопрос - попробовать, потому что немалое количество предложений заморожено до лучших времён. Выбор просто может быть меньше, особенно в бизнес-классе. Но попробовать стоит, если квартира понравится, то почему нет. 4. Подождать с надеждой на рост - на ближайшие год-два однозначно не стоит. Более того, если подумать насчет 16-го года, то может быть лучше продать сейчас, а не позже. По крайней мере, варианты "продать сегодня за 10 или завтра за 9" уже есть. По некоторым районам на некоторые типы квартир цены за 8 месяцев снизились процентов на 10-15. Просили, скажем, 10-11млн, сейчас согласны на 9. Просили 9,5 - согласны 8. Причём ещё в продаже ряд квартир, которые продавали весной 15-го года, т.е. срок продажи уже почти 9 месяцев. 5. Есть нюансы по Подмосковью и по некоторым районам Москвы. Кризис в принципе меняет отношение к недвижимости. Моё мнение - на некоторые категории квартир цены уже в принципе не вернутся на прежний уровень. Например - старые хрущёвки в некоторых городах Подмосковья, где строится много новых домов. Раньше выбора просто не было, а сейчас дома строят десятками, и чем ниже цены в новых домах - тем ниже цены в старых. Подробнее - нужна конкретика, я не всё перечислил.
-
Я бы не стал ждать. Основная цель - это купить две квартиры. Если есть в наличии то, что нужно и по деньгам проходит, то смысла ждать просто нет. За снижением цен на желаемые квартиры также будет снижение цены на вашу квартиру. За ростом вашей квартиры - рост цен на желаемые. Здесь скорее нужно отталкиваться от новостройки, т.к. по ним больше ограничений и цены по мере роста в любом случае будут повышаться, пусть даже немного, но уже есть риски, что схема не сложится.
-
Тут два момента. С одной стороны, нет никаких причин для роста цен в этом году, также как и в 17-м. А вот для снижения цен, как минимум в этом году, существенные доводы есть. Из этих соображений возможно имеет смысл подождать до середины лета. Но с другой стороны, надо понимать, что недвижимость - это не вторая машина, которую можно продать за любые деньги, когда они нужны, лишь бы её купили. Достигнув определённой "планки" недвижимость просто не будут продавать. "Планка" не строго на определённом уровне, для каждого своя. Но уже сейчас некоторый процент предложений с рынка просто сняли. Это знаю точно, потому как некоторые из них я вернул обратно, когда был покупатель на эти квартиры и была найдена необходимая квартира, но у меня были контакты, а с рекламы эти квартиры уже сняли, как было сказано "до лучших времён". Особенно это заметно по бизнес-классу. Не так давно клиент купил четырёхкомнатную квартиру, с отличным торгом, но после долгих поисков - аналогичных просто не было, хотя ещё пару лет назад таких было минимум 3-4 в каждом нужном районе. Причём, не зря пишу, что купил с очень неплохим торгом, потому что для владельца той квартиры аналогов моему клиенту тоже не было. С этой точки зрения я бы не стал откладывать даже до лета. Можно хорошо поторговаться (но сейчас надо делать по уму, цены и так просели, и многие скорее снимут с продажи, чем уступят. Кроме того, немало людей свою квартиру возносят до небес, для торг в принципе оскорбление) и тогда смысла ждать лета нет. И ещё нюанс. Всё перечисленное имеет значение, если планируется покупка квартиры для себя. Если из инвестиционных соображений - надо считать в конкретном случае, деньги и время. С точки зрения обмена одной квартиры на другую, ждать смысла нет - цены как падают, так и растут на всё сразу.
-
Для наглядности оставлю это здесь https://www.avito.ru/balashiha/doma_dachi_kottedzhi/dom_350_m_na_uchastke_15_sot._612262479 https://www.avito.ru/ramenskoe/doma_dachi_kottedzhi/dom_357_m_na_uchastke_24_sot._706560404 https://www.avito.ru/moskovskaya_oblast_rodniki/doma_dachi_kottedzhi/dom_490_m_na_uchastke_25_sot._680091138 Теперь по технической части: 1. Авито - это не реклама. Особенно для домов свыше 10млн. Больше рекламы. 2. У вас в комментариях стоят даты "газ 2015" и "до августа 2014 года будет доделано" - я бы только за эти две фразы торговался миллионов на пять с аргументом "или сейчас 14, или ещё через два года десять". Рекламу нужно регулярно обновлять и менять. И тексты, и фотографии, и другие вещи. 3. То, что написано в комментарии - сейчас так не продают. Да и сам формат уже устаревший. Ни видео, ни профессиональных фото. 4. У вас дом, судя по плану - дуплекс. Почему вы не продаёте его как две части? Продать 200м - это в шесть раз легче, чем 400м, несмотря на разницу всего в 2 раза. Особенно, учитывая, что ремонта нет, а это ещё 10млн, если делать скромно, и с голым участком, судя по паре фотографий.
-
Я рассказывал, исходя из вашей ссылки. Почему агентство продать не может - надо смотреть, как оно продаёт. Если вы просто ценник разделили на два, то это не поможет, такие дома можно было продать и дороже до середины 14-го года, с осени того же года они стали полноценным неликвидом. Кстати, рекламировать самому, когда рекламой занимается риэлтор или компания - дурной тон. Это значит, что с вашей стороны нет доверия к риэлтору или компании. А если с вашей стороны доверия нет, то и со стороны риэлтора или компании его не будет. Клиент и риэлтор работают в связке, риэлтор делает, что должен, собственник помогает, когда нужно (как правило, на переговорах). А в вашем случае остаётся только ждать, кто кого первый кинет.
-
Когда риелторы вымрут? Сейчас же они цветут и пахнут по причине множественных обманов (от вас же самих). В Европе риелторы - дополнение, а не вынужденный факт. Открываешь сайт, находишь квартирку и снимаешь, если хозяина устроит. В России: открываешь авито, охуеваешь от количество липовых объявлений.
-
Филосовский вопрос. Риэлторская деятельность уже меняется и будет меняться, она и так уже устарела, как ни какая другая область. Моё мнение, квартиры будут покупать примерно как акции на бирже. И так начнётся уже в ближайшие годы, а в не в абстрактном будущем. ну а насчёт обманов, я бы поставил вопрос так - а кто обращается к риэлтору, который не может двух слов связать? Который не может ответить ни на один вопрос внятно? Которого пинать приходится, иначе он всегда на отдыхе? Вот этого я сам не понимаю, откуда берутся у таких берутся клиенты. Это с одной стороны. С другой - было ещё у А.Пушкина, очень мне нравится эти его слова, вспоминаю регулярно. Раз обманывают регулярно - значит регулярно соглашаются. Как только перестают соглашаться, так количество обманов сокращается. Уже сейчас левака по аренде, например, гораздо меньше, чем было раньше. Просто потому, что наконец-то людям массово это надоедает и они применяют голову, поэтому классическая схема с леваком теряет актуальность.
-
В моём понимании это глупо. Также, как искать машину через знакомых. Хорошо, если знаешь, что у знакомого есть машина/квартира, которая нравится, и он ещё продаёт. А если у него не то, что нравится? А если он дорого хочет за неё? Хотят верить, что раз знакомый, то хотя бы не кинет, но и тут кидалово встречается, так теряют друзей и знакомых. И дело тут не в возрасте и где вращаются, дело в микроскопическом выборе. Даже если в истаграмме 10 тысяч подписчиков и в фейсбуке тысяча друзей, и всем по 30 лет, шансы очень малы, что кто-то будет продавать то, что нужно. Хотя с машинами ещё может стоит попробовать при таком раскладе, но недвижимость - нет. А у риэлторов нет никакой закрытой базы, это многолетний бред. Какая может быть закрытая база, когда всем известны все топовые сайты-агрегаторы? Да, есть платные площадки, на некоторые из них доступ могут получить только юр.лица, после указания своего ОГРН, на некоторые даже приходится слать письма с подтверждением или идентифицироваться лично. Но редко там имеются предложения, которых нет в свободном доступе, хотя временами бывает и так, что именно там встречается то, что нужно. Да, у некоторых риэлторов есть договора с собственниками, квартиры которых в рекламу, в т.ч. закрытую и платную, не попадают. Но это какие-то проценты от общего количества, а не основная масса. Ценность риэлтора в другом. У риэлтора (как должно быть по крайней мере) всё уже прозвонено и осмотрено, есть свежая информация по нужным группам квартир в нужных районах. Риэлтор знает, где торгуются, на сколько уже поторговались и как долго продают. Риэлтор знает, какие есть риски и особенности по конкретным квартирам. Вы понимаете, какой это объём информации? Сколько времени займёт анализ и переработка, которую нужно делать почти вручную (есть несколько способов автоматизации, который ни один клиент делать не будет, но всё равно приходится лично контролировать). Ни один клиент этим заниматься не будет. А без этих данных, вы можете месяцами ездить по квартирам, естественно с матом, потому что на каждой второй будет не то, что в рекламе (привет службе модерации Яндекса!), на каждой третьей нельзя купить сразу, потому что владелец ещё будет искать себе квартиру, поэтому он не торгуется и может быть ещё поднимет цену, а на каждой четвёртой будут нюансы, вроде пяти несовершеннолетних собственников, трёх-четырёх сделок с квартирой за последние шесть месяцев или собственника-алкоголика с резвыми родственничками. Вопрос на самом деле в другом - лицензирования нет, поэтому любой себя может называть риэлторов. Качество на низком уровне, потому что устроиться в компанию может любой, если не в топовую, то полно мелких контор. И непонятно, кому верить, потому что по НТВ показывают, как бабушку убили, а квартиру продали, по РБК выступает с торжественно важным видом президент гильдии риэлторов (а РГР - это вообще прекрасное явлене) на пару с главой нотариальной палаты, которые вещают про надёжность, долголетие и гарантии, а на практике в одном агентстве говорят одно, а в другом - ровно противоположное, и обоим можно верить. В этом все траблы.
-
Моё мнение - в недвижимости дна не будет. Заморозка - да, уже сейчас ощущается. Я кому-то уже писал сегодня, что недвижимость не будут продавать за любые деньги, снижаться цены будут только до определённого предела. Найти можно, там 2 или 3 комплекса есть, в которых можно найти от 23 до 35 квадратов в пределах 2,3млн. По налогам несколько принципиальных моментов. По новостройкам изменений нет, это по вторичному рынку.
-
В плане аренды покомнатно имеет смысл сдавать, если квартира четырёхкомнатная. Трёхкомнатную надо сдать в сезон, тогда будет выгоднее, чем целиком. В плане продаж ничего не могу сказать насчет роста цен в ближайшие годы, комнаты - уж слишком специфическая недвижимость. По комнатам квартиры не продают. Насчет ликвидности, моё мнение, что нет причин для роста цены. Более того, в Подмосковье много предложений в новостройках по очень дешёвым ценам, а значит, спрос на них будет и дальше сокращаться. А учитывая, что регистрацию в Москве можно получить, купив недвижимость на территории теперь уже бывшего Подмосковья по очень дешёвым ценам, считаю, ликвидность только будет снижаться.
-
Роботы обзванивают с сайтов-агрегаторов, пытаются проверять актуальность информации. Ещё есть базы телефонов собственников на продажу, раньше их обзванивали вручную, сейчас пишут программки, заполняют и продают в мелкие агентства, риэлторам и доверчивым арендаторам. То, что риэлторы звонили, тоже нормально. Безработные пытаются впихнуть кого угодно. Это нормальное явление, покупать симку, чтобы попробовать сдать квартиру самостоятельно, до сих пор актуально.
-
Нужна помещение свободного назначения в районе 30 квадратов в районе Китай-Города для аренды (под небольшой бизнес типа кофейни/чайной/антикафе). Можно и в переулках/арках, но в прямом удалении от Маросейки/Покровки. Проблема такая явная: в основном всё, что есть на основных сайтах, – от 50 квадратов. Более того, ходил-бродил в тех кругах и вижу, что есть потенциальные помещения, но на владельцев совершенно не понятно, как выйти, не говоря уже о том, чтобы эти предложения в инете на сайтах по аренде коммерческой недвижимости валялись. И тем более в интернете нет никаких интересных предложений, вроде "под аркой", "в подвальчике" и т.д., которые потенциально для меня бы сработали, но их никто не выкладывает (еще и по тому, что типа 20-30 квадратов, видимо, мало). Как быть? Как искать? Как выходить на нужных людей? Понятно ведь, что здесь нужен какой- то очень персонализированный, личный подход, человеческие отношения и проч. Заранее спасибо
-
30квм под кофейню сложно найти, вы уверены, что вам 30 метров хватит? Я, честно говоря, слабо представляю, чтобы на 30 уместился хотя бы зал. Тем не менее, проходные места такого формата там заняты по понятным причинам. Время от времени появляются, уходят тоже быстро. Пробуйте ловить. Здесь проблема может быть в том, что собственник не планирует сдавать помещение в аренду, даже если оно вам идеально подходит и всё равно пустует. Ещё попробуйте посмотреть помещения 40-50квм и поторговаться с ними. Пустых помещений сейчас много, собственники (те, кто реально заинтересован сдать, а не надеется на случай) торгуются охотно. Вполне реально договориться снизить цену 40квм до уровня 30.
-
Ходить по улицам имеет смысл только в расчёте на плакат "сдаётся в аренду". С такими площадями беда в том, что они могут рекламироваться где угодно. Поэтому мониторить стоит всё, где есть ветка коммерческой недвижимости, даже авито. Есть, кстати, узкоспециализированные сайты, где выставляются помещения для конкретного бизнеса, там иногда бывают помещения.
-
Их десятки. От мелочей (например, крайне полезно уметь отслеживать реакцию людей, а не слушай, что говорят, на важные вопросы как правило врут или недоговаривают) до жизненно важных (уголовную ответственность никто не отменял). Насчёт показов немного по-другому. Показы всегда проводятся по договорённости заранее, нет нужды сидеть в машине с телефоном в руках. Показы, по крайней мере основная масса, проходят в одно и то же время. Если риэлтор работает не один, а в паре или взял учеников/стажёров - ещё проще. Я бы сказал, у риэлтора со свободным временем значительно проще, чем у многих.
-
Ситуация: мужчина, 66 лет, пенсионер, развелся с женой, живут вместе, в большом, хорошо оборудованном коттедже в элитном пригороде Владивостока. Продают уже 2 года (по цене ниже себестоимости), покупателей нет, т.к дом дорогой. Жить вместе уже неудобно. Ждать, пока появится спрос на дорогую недвижимость - невозможно. Возраст не тот. Купить даже недорогое жилье - возможности нет. Разделить дом на 2 хозяина тоже не предоставляется возможности (из-за конструктивных особенностей) Как ускорить продажу большого, дорогого дома в условиях длительного кризиса? Только лишь дальнейшим снижением цены? Сейчас продажа заключается в размещении объявления с фотографиями на сайте недвижимости и заключением договора с агентством.
-
А сейчас в принципе, за редким исключением, нельзя продать дорогой дом даже по себестоимости. Знаю людей, которые ещё пару лет назад отказывались продавать за 60, а сегодня уже готовы продать за 42, но их дом даже за такую сумму никому неинтересен. Поэтому в том, что продаёте ниже себестоимости ничего удивительного нет, хотя это нездоровая ситуация. Сроки могут быть длительными из-за плохой рекламы, из-за цены и из-за особенностей дома, для коттеджей это основные причины. Плохая реклама - это непрофессиональная фотосъёмка, текст с неправильным содержанием, отсутствие хотя бы небольшого видеоролика. Под неправильным содержанием я подразумеваю акцент не на том, что нужно продавать. Не надо рассказывать, какой у вас хороший дом. Дайте побольше информации о месторасположении и об окружении. Уже несколько лет как покупают не просто дом, а дом в определённом месте. Попросите риэлтора, чтобы он проверил, какие у вас конкуренты. Сходите под видом покупателей в эти дома, попробуйте поторговаться, узнайте, как дела обстоят там. Если риэлтор или компания не новичок, то должны знать, за какие деньги и какие сроки уходили похожие дома до этого или в процессе. Кроме этого, учитывая, что это небольшой город, а у вас дорогой дом (если на самом деле дорогой, а не просто хороший, добротный дом), то у вас принципе должна быть определена категория людей, которые могут его купить. Возможно, имеет смысл предложить дом адресно. Только по цене надо уметь торговаться, не стоит предлагать "купить дом за 20 млн" (см. выше про рекламу). И последнее, что может быть - это цена. Нужно понимать, что сейчас несколько сот тысяч - это не скидка для коттеджей ценой в 20млн и выше.
-
Попробовать можете, но я бы рисковать не стал. Например, есть определённые факторы, которые по отдельности не говорят ни о чём, а в совокупности настораживают, хотя по документам всё может быть нормально. Некоторые квартиры я не рекомендую покупать, даже если всё в порядке, но в истории есть ряд событий, который вкупе с разговором с собственником заставляет задуматься.
-
Ну, допустим, квартира не его - я заселюсь, а там и собственники появятся. Или предыдущие квартиранты - сделали слепок ключей и будут "в гости" заходить". или же сам хозяин - это ведь не отследить, когда тебя нет дома. Кстати, что вы можете сказать на счет аренды квартиры в только что сданном (полгода) доме? Большой плюс - до тебя никто в квартире не жил, но есть ли минусы?
-
"Квартира не его" - надо проверить, кто собственник перед тем, как отдавать деньги. Попросите заменить замок, хотя я ни разу не слышал, чтобы предыдущие арендаторы приходили в квартиру, это из раздела фантастики. Чтобы собственник ходил, посмотрите на человека, у которого планируете снимать. Для подстраховки поставьте какую-нибудь метку, чтобы было видно, заходил кто-то в квартиру или нет. Я знаю случаи, когда собственники приходили проверять квартиру без разрешения, один раз девушка была в душе, вышла, а там в коридоре собственник стоит. Но таких людей как правило видно сразу, они могут не только заходить без разрешения, но и другие вещи делать. Колёса, например, на балкон положить без разрешения. Только что сданный дом - это достаточно растяжимое понятие. В целом для всех построенных домов самый очевидный минус - это массовые ремонты в течение двух лет точно. Хотя и здесь знаю исключения, где ремонты не доставляли особых хлопот. Ещё могут быть некоторые мелочи, которые только со временем исправляются, например, отсутствие консьержа, отсутствие шлагбаумов (если обещали огородить территорию), постоянно занятые лифты из-за тех же ремонтов. Смотреть надо индивидуально, у каждого нового дома или комплекса могут быть свои конкретные минусы. Например, дом может дать приличную усадку. А насчет того, чтобы быть "первым" у квартиры - надо искать квартиру после ремонта, в новостройках могут сдать квартиру сразу, а затем ещё через несколько месяцев пересдать, тогда она будет такая же "вторичная", как в старых домах. Кроме того, моё мнение, важно состояние квартиры, а не сколько в ней людей жило. Ведь приезжая в гостиницу даже на достаточно долгое время, никто не задумывается, а сколько тут людей уже побывало и что они тут делали.
-
1. Если та зелёненькая крыша принадлежит дому, я бы продавал участок с коммуникациями, баней и гаражом, а в качестве бонуса - готовым домом. Дом, судя по крыше, старый, почему тогда цена за него 4,3млн? 2. Переделайте фото. Единственная фотография никакого желания купить не добавляет. 3. Слово "торг" уберите и сразу снизьте цену, так только время у себя крадёте. 4. Рядом с вашим домом есть ещё дома на гораздо больших участках, чем ваш, причём по цене существенно ниже - от 1 до 3 млн. Вы хотите продать дом со старой крышей и маленьким участком дороже всех остальных, потому что он на сто метров больше? А вы не задумывались, кто может купить ваш дом по такой цене?
-
Ключевые слова - люди высоко ценят свою работу. А чтобы продать, нужно найти ответы на два вопроса - сколько за дом готовы заплатить и на какие цели нужна сумма, которую готовы заплатить. Пока не ответите для себя на оба вопроса, дом может продаваться годами. Быстро продать - это понятие растяжимое. В какие сроки вы хотите получить какую сумму? Не продешевить - это что означает в вашем понимании? Сейчас у вас самое дорогое предложение в округе, если оно окажется не самым дорогим, то вы продешевите, как считаете?
-
Что вы имеете ввиду под "рассрочкой"? Точнее, как вы соотносите переезд в Питер и схему с рассрочкой? По второму вопросу, гораздо легче просто "синхронизировать" процесс продажи в Москве и покупки в Питере. Найдите риэлторов в Москве и Питере, объясните задачу и обменяйте контактами. Насчет компаний или риэлторов, занимающихся сразу на два города - таких не знаю для Москвы-Питера. Раньше была небольшая контора, которая занималась такой схемой, только для Москвы и Сочи, но по деньгам что эта компания, что два риэлтора в разных городах обходились примерно одинаково.
-
Рассрочка - вот такая схема, выкопировала с одного из сайтов по недвижимости: "Рассрочка на покупку квартиры является палочкой-выручалочкой для тех покупателей жилья, которые не располагают полной суммой для приобретения понравившегося объекта, но рассчитывают получить недостающие средства в достаточно короткий срок. Покупая квартиру в рассрочку, покупатель вносит первоначальный взнос, а остальную сумму выплачивает равными долями ежемесячно или в соответствии с установленным графиком платежей. При этом рассрочка может предоставляться на срок от 3 месяцев до 2 лет, но обычно не более чем на 8 месяцев, так что ежемесячные платежи по ней довольно крупные. Кроме того, первоначальный взнос может достигать 50%, а в некоторых случаях и больше от стоимости квартиры." В моем понимании это так - я плачу первый взнос, уезжаю в Питер, а затем в течение, ну, допустим 3-6 месяцев продаю квартиру в Москве и выплачиваю.
-
Здесь два момента - кто даёт рассрочку и на каких условиях. Продавец - физ. лицо может отказаться, если ему нужны все деньги сразу, а таких большинство. Согласится могут люди, которые ничего не покупают взамен проданной квартиры и вся сумма им сразу ненужна. Это первая сложность. Второе - размер первоначального взноса, какой срок и наличие/отсутствие процентов (как ни странно). Даже если человек согласится на рассрочку, он может потребовать взнос не менее, чем 50% от стоимости, срок - до 6-ти месяцев и выплату равными платежами каждый месяц. Может попросить 70% от стоимости, причём цену в этом случае поднимет на 10%. Его право. В таких случаях обычный кредит будет выгоднее. Я бы на вашем месте начал с простого - диапазон цен на имеющуюся квартиру и сколько денег готов добавить. Затем посмотрел, какие квартиры есть в Питере, совпадают ли желания с возможностями. Если всё ок - тогда уже прорабатывать финансовую схему.
-
С новостройками надо понимать, что цены будут расти по мере строительства дома. Кроме того, по новостройкам не такой большой выбор по вашим параметрам, так что я бы прокатился по Москве и посмотрел, что имеется сейчас и какие скидки готовы предоставить. Если всё устраивает, лучше не медлить. Через полгода может не оказаться нужных квартир и придётся искать в других комплексах, а там тоже может быть не совсем то, что хочется. Посоветовать что-то конкретное при таких вводных не могу, потому что при таких есть с десяток подходящих комплексов. Ривер парк, Среда, Петр 1, Велтон парк, Грин парк, Лайф-Ботанический сад и т.д. По строящимся домам важные моменты - строятся типовые дома или монолитные; месторасположение с точки зрения транспорта и окружения; строятся один-два корпуса или это целый микрорайон; очень важно - этажность и кол-во квартир; сроки сдачи. Я советую исходить из принципе - чем меньше этажей и корпусов, тем лучше. Одним этим принципом выбор уже прилично сокращается. Далее смотрим на расположение - отсекаются те, что строятся в промзоне или у шоссе. Из тех, что остаются - сроки сдачи и кто строит. Вот в лучшем случае останутся два-три варианта. Может и вообще ничего не остаться - тогда где-то снижаем требования по этажности и корпусам, смотрим, что появилось. По новостройкам помнить надо важную вещь - у нас сначала все покупают машины, а потом квартиры. Поэтому в любом строящемся доме на одну квартиру будет приходится минимум одна машина, а если это бизнес-класс, то считать, что две машины. Посмотреть в документах планируемое количество квартир и представить, где это всё будет размещаться. Затем посмотреть на карту и подумать, в какие стороны вся эта масса будет разъезжаться по утрам и возвращаться обратно, чтобы через пару-тройку лет не "подарить" себе стояние в пробках по несколько часов, чтобы только выехать из дома и вернуться обратно.
-
Как купить ниже рынка? Аукционы по банкротству, имущество должников, залоговое имущество и т.д. или может дать объявление о срочном выкупе(куда)? Интересует ликвидный объект, который без дисконта на рынке стоит миллионов 10, а со скидкой 7-7,5. Или 9 -> 6-6.5. Дисконт взял с лендинга миэля - они там предлагают срочный выкуп с дисконтом до 30%. Проблема в следующем. Без скидки не могу купить квартиру - нет оснований для покупки. Т.е. если квартира стоит 6-7, я не могу остановиться на одной конкретной, т.к. есть пара тысяч похожих предложений. А если бы мне сделали отличную скидку - я бы купил ,появилась бы причина :-) Еще проблема. Сейчас строят ОЧЕНЬ много бюджетных новостроек в мск и я боюсь, что через 4 года, рынок так изменится, что старые серии перестанут покупать совсем или будут это делать с огромным дисконтом. Поэтому я не смотрю совсем хрущевки. Почти не смотрю брежневки. Из брежневок одна из бюджетных и приличных - башня вулыха, но там тоже не без недостатков - нет полноценного грузового лифта и площадь 34 метра. В мой бюджет попадает очень много однушек п44 ( где маленькая кухня с коробом, что неприемлемо), II-68 1,2,3 - у них проблема в низком потолке (2.48-2.5) и достаточно изношенном фонде - строили достаточно давно, еще есть очень много II-18/12 Б (откровенный неликвид по мне) и чуть лучше И-209а ( тоже отпугивают). Панелька мечты, при условии, что она находилась бы в приличном месте - ИП-46С или ГМС-1 (ГМС-2001) (вариант однушек от 40, не 38) . Также хороша свежая КОПЭ. Как купить хорошую квартиру за 6-7,5, в современном панельном доме? Где найти хорошую квартиру со скидкой в 30% ? Общепризнанные неликвидные районы не рассматриваю ( юго восток и т.д.).
-
Нет и не может быть конкретной методики, как покупать квартиры ниже рынка. Нужно понимать, желающих купить квартиру со скидкой 30% - толпа, я сам с удовольствием выкуплю ликвидную квартиру с такой скидкой, а если средства уже будут вложены или квартира будет выше моих возможностей - у меня уже есть список людей, которые с удовольствием выкупят практически любую ликвидную квартиру на таких условиях. Любая фирма с удовольствием выкупит квартиру. Можно даже дать квартиру в рекламу напрямую, особенно в некоторых городах Подмосковья, в тот же день появятся люди, готовые купить, иногда не одну, а хоть пять штук сразу. Более того, многие согласятся выкупить за 80 и 85 процентов, а не за 70, как Миэль. Да и в Миэле можно договориться о других условиях. Единственный совет, который работает железно - скидка должна рассчитываться из реальной цены, а не из абстрактной и тем более не докризисной. Прибыль - это размер дисконта на время, риски - это скидка при дальнейшей продаже (уменьшение дисконта) на время. Многие начинающие попадают, когда выкупают не самый ликвид (а действительно ликвидные квартиры с такой скидкой никогда не отдадут) с дисконтом 15-20%, а потом выясняется, что предполагаемая цена была завышена и реальная прибыль составит в лучшем случае процентов 5-7, если не тратиться на помощь риэлтора, плюс сроки могут быть немалые. Купить ниже рынка, если покупаете себе, а не с целью инвестиций, гораздо проще, торгуясь с собственниками. Иногда удаётся скинуть до 10% от желания собственника, которое находится примерно на уровне спроса, т.е. покупка уже ниже рынка.
-
Здравствуйте! Планирую продавать свою двушку в панельном доме 80 года постройки. У квартиры есть плюсы: хороший современный ремонт, перестелены полы, пластиковые окна, новые радиаторы итп. Но есть два больших минуса: первый этаж и сосед сверху — одинокий дед с шизофренией, который периодически шумит. Ну и к тому же, наш район стал привлекательным и кругом появилось просто куча новых домов с предложениями-конкурентами. Какую стратегию продажи выбрать? Какую цену установить, начать повыше или сразу ставить чуть ниже аналогов? Умолчать ли про соседа или честно сказать, чтобы покупатели потом задний ход не дали после сделки? Спасибо!
-
Повыше цену - это побольше сроки. Ставить чуть ниже аналогов не всегда имеет смысл, особенно "чуть". Про соседа не могу сказать, такие вещи надо бы видеть вживую. Но в любом случае, о таких минусах стоит рассказывать аккуратно, в вопросах с недвижимостью люди регулярно преувеличивают минусы, причём иногда в разы, мелкий недостаток (даже учтённый в цене) может вдруг оказаться катастрофой. Касаемо стратегии - мало информации. Продаёте с целью получить деньги или хотите купить другую квартиру на эти деньги? Есть ли ограничения по срокам (уезжаете потом на ПМЖ в другую страну или что-то в этом роде)? Плюс многое зависит от района, месторасположения и наличия прямой конкуренции. Прямой - это значит именно аналогичных квартир с небольшими различиями, а не всех двухкомнатных в этом районе.
-
Двухкомнатная квартира куплена в ипотеку в отдаленном (спальном) районе города. Ежедневно тратится время на дорогу. Живу один (разведен). Есть мысль снимать однокомнатную в центре, при этом сдавать свою двухкомнатную. Придется добавлять небольшую сумму денег. Напрягает, что квартиросъемщики загадят нормальный ремонт и потом уже в нее будет не вернуться. Что делать? Продолжать ездить через весь город, но жить в своей двушке или жить рядом с офисом в чужой однушке и сдавать свою?
-
Почему арендаторы должны обязательно загадить нормальный ремонт? Вы хотите снять квартиру, вы же наверное не планируете её качественно загадить, с гарантией? Так и все остальные нормальные люди. По моему опыту, за пару лет даже ненужно переделывать фотографии для рекламы, правило продолжает подтверждаться регулярно. За три года иногда (иногда!) нужно сменить обои. Конечно, если владелец ничего не хочет слушать и сам себе риэлтор (и юрист тоже), то возможно, что угодно. В Подмосковье, помню, кто-то мне жаловался, что предыдущие арендаторы за год практически убили ремонт и забрали с собой межкомнатную дверь. Про ремонт понятно, а зачем им понадобилась межкомнатная дверь так и останется нераскрытой тайной XXI века. В целом, по такой схеме живут очень многие, чаще только сдают в Подмосковье, а снимают в Москве. Несколько часов в день экономят на дороге. В моём понимании, если у вас обычная, хорошая квартира, без редких пород дерева, мозаики на полах и японского стиля в дизайне, то почему бы не снять там, где удобнее. Многие настолько привыкают жить рядом с работой, что уже не хотят возвращаться обратно, даже если огромная разница в ремонте - два-три часа минимум каждый день дорого стоят.
-
Добрый. Это зависит от степени родства. Если братья/сестры или дети/родители, то вычет получить не получится. Если здесь всё нормально, тогда нужны платёжные документы, подтверждающие расходы на покупку. Здесь нужно обратить внимание, что родственники тем самым подтвердят получение дохода от продажи недвижимости, а значит могут попасть на 13%-ный налог.
