Июньский фуршет
-
Добрый день. Я являюсь заместителем начальника отдела по управлению недвижимостью в управляющей компании (не путать с ДЕЗами).
Наша работа заключается в создании для своих клиентов комфортных условий для пребывания в зданиях (тепло, светло, сухо, красиво, безопасно и т.д.). Также мы должны обеспечивать бесперебойную работу всех систем жизнеобеспечения здания (водопровод, канализация, освещение, отопление, лифтовое хозяйство, вентиляция, конструктивные элементы и многое другое).
Отвечу на любой вопрос, связанный с управлением недвижимостью (офисами, складами, торговыми объектами, жилыми домами и др.). Могу также осветить некоторые тонкости в области ЖКХ.
Только не надо меня сразу пинать. Я точно также как и вы считаю, что старые советские ДЕЗы, которые гордо но не по праву именуют себя «управляющими компаниями», должны уйти в небытие. Вместо них должны прийти цивилизованные, работающие по западным стандартам управляющие компании, обеспечивающие качественный сервис в соответствии с современными технологиями.
Все хотят работать и жить в комфортных условиях, но не все знают, как этого добиться. Задавайте вопросы, я постараюсь ответить максимально полно. -
-
- sila_vetra02
- 15.06.2012 20:06
- ↑
- →
С недвижимостью какой работаете - жилой, коммерческой? Какого класса по классификации А, В, С, Е?
-
-
-
- sila_vetra02
- 15.06.2012 20:17
- ↑
- →
Это связано с прибыльностью или просто компания выбрала определенную нишу на рынке?
Кстати - продолжение про западные стандарты - а внедрение новых технологий у вас идет? За счет этого можно оптимизировать процессы и экономить, можно ли уменьшать тарифы ЖКХ и насколько? Мне кажется жильцов последний момент волнует прежде всего. -
-
Нежилая (коммерческая) недвижимость конечно интереснее, поскольку потенциальный клиент сам хорошо представляет бизнес-процессы и лучше понимает за что ему предлагают платить. В жилой недвижимости есть определенные минимальные тарифы, от которых предлагается плясать. Например если для муниципального жилья тариф за квадрат составляет 24 руб. (примерно), управляющая компания может лишь предлагать какие-то дополнительные услуги, чтобы повысить рентабельность. Конечно в элитке тарифы на жилье другие. Подземный паркинг, охрана по периметру, разные фикусы в общих зонах – все это влияет на тариф. Ясно что в муниципальных домах советской постройки и в новом элитном жилье тарифы будут разными.
Тарифы ЖКХ это несколько расплывчатый термин. Есть тариф за обслуживания жилья (то, что зарабатывает управляющая компания), а есть тарифы за ХВС, ГВС, водоотвод, газ и т.п., то есть то, что предоставляет поставщик ресурсов. Управляющая компания эти коммунальные тарифы изменять не может и более того, она сразу же перечисляет коммунальщикам деньги за эти ресурсы, которые первоначально поступают на ее счета. Но оптимизация возможна. Например оптимизация обогрева жилья может снизить общий расход а обогрев. Индивидуальные счетчики воды опять же. -
-
- sila_vetra02
- 15.06.2012 20:58
- ↑
- →
++Но оптимизация возможна. Например оптимизация обогрева жилья может снизить общий расход а обогрев. Индивидуальные счетчики воды опять же.++
Я вот как раз об этом.
Понятно что цены на коммунальные услуги Вы снизить не можете - так сами получаете их от поставщиков.
Но цены на свои, жилищные? Так бы многие "проголосовали рублем" бы в Вашу пользу.
Или тоже нельзя демпинговать? -
-
Формально можно. Ведь управляющая компания формально независима, что хочет то и делает. Я на похожий вопрос ответил здесь: http://temainarod.ru/jun2012/t633541268.html#t633953172
-
-
- sila_vetra02
- 16.06.2012 0:47
- ↑
- →
И даже не только формально.
Вот у меня знакомые живут в Балашихе. Местное ТСЖ "Южное" вполне предлагало (и люди платили) услуги по тарифам ниже "установленных по городу администрацией" и иных управляющих компаний:
www.tsg-yug.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=89:------2009-&catid=42:tariftsg&Itemid=55
Объяснялось это именно технологическими введениями - в обслуживаемых домах построили свою новую котельную на газу и благодаря этому тепло было дешевле, чем в других домах (отсюда и заметная разница с другими УК в городе по цене за отопление). Плюс напрямую работали с поставщиками услуг (в городе администрация навязывает работу со "своим" посредником, который накручивает цену) и так далее. Поставщиков можно выбирать! Вот пример mcxdag.ru/pubs/1597-1562-teplovye-seti-kaspiyska-otkazalis-ot-uslug-makhachkalin skoy-tets-obshchestvo-kaspiyskteploservi s-teper-obespechivaet-gorozhan-teplom-sa mos.html
Администрация города пыталась "Южное" давить - но они работали по своим тарифам. И люди смотрели в их сторону. -
-
Где затягиваются? Конкретнее можно? Что за ремонтные работы, где и кто осуществляет. Ремнтные работы разные бывают и причины "затягивания" могут быть разные. Иногда это нерадивость ремонтных бригад, иногда какие-то сопутствующие обстоятельства. Надо конкретную ситуацию знать, чтобы дать точный ответ.
-
-
- televizator
- 15.06.2012 20:11
- ↑
- →
Что отличает Вашу работу от работы старых ДЭЗов? И что за западные стандарты?
-
-
Западные стандарты подразумевают, что управляющая компания это не просто юрлицо, ответственное за вывоз мусора и замену перегоревших лампочек. УК это некий менеджер объекта, который объектом именно управляет, а не просто чистит его. Чистят клининговые компании, а управляющие принимают решение о том, что конкретному объекту в данный момент надо и на принципах аутсорсинга привлекают те или иные внешние компании для решения той или иной конкретной задачи. На Западе это носит название Property Management и Facility Management. У нас же до сих пор под управляющими компаниями подразумевают некую организацию типа ЖЭКа, которая имеет штат уборщиков, слесарей и электриков, которые и обслуживают здание. Это неверный подход, уже устаревший. Настоящая управляющая компания управляет решением проблем, то есть системно решает задачу, а не латает дыры. Мы в своей работе привлекаем множество сторонних организаций, а наши клиенты даже не ощущают этого, они видят только конкретный результат.
-
Чаще всего да, выходит. Допустим собственник объекта имеет в штате собственных уборщиц, электриков, слесарей, системных администраторов и прочий персонал. Если с уборщицами более или менее ровно – они каждый день убираются, то работа для электрика и слесаря бывает далеко не всегда. Так зачем ему платить зарплату ежемесячно? Гораздо эффективнее платить электрику только за конкретную работу. Практика показывает, что аутсорсинг способен помочь собственнику изрядно экономить на непрофильных работах, причем чем больше объект, тем выше экономия. Да и уровень профессионализма. Чаще всего эти внутренние команды обслуживающего персонала склонны к симуляции деятельности, к пусканию пыли в глаза, чтобы доказать свою нужность. При этом их профессиональный уровень очень часто довольно низок. Уборка, которую осуществляет клининговая компания предпочтительнее уборки «своими средствами».
-
-
- govoruha_otrok
- 12.07.2012 18:50
- ↑
- →
Директор нашей управляющей компании Ивахненко Виктор Степанович и слов таких не знает. Бум, говрить...Именно латает дыры, пользуется нашими денежными средствами, вертит попой и прикидывается дураком. Уйти некуда-остальные такие же(
-
-
Про пандусы и лифты не можете ли немного конкретизировать?: где конкретно Вас интересуют пандусы и лифты?
«Что делать если в подъезде воруют лампочки?»
Обеспечить систему охраны. Можно поставить видеонаблюдение, можно консьержку.
«Как убедить высотку поставить домофон на дверь, если многие не хотят за него платить?»
Высотка – это высотное здание? В принципе высотное здание это такой же МКД (многоквартирный дом), как и любой другой. Если люди не хотят что-то делать, надо им разъяснять преимущества. Есть еще такой вариант: создать в своем подъезде ТОС и уже от имени ТОС принять решение о домофоне или чем-либо еще. -
Ну так и задавайте вопрос: «На обслуживемых вашей компанией объектах жилой недвижимости есть пандусы?», а то задаете вопрос туманный, а ждете ответ конкретный. Да, пандусы есть, типовые. Управляющая компания не строит пандусы, их делают строители. Если жильцам потребуется какой-то особо пологий пандус и они готовы оплатить соответствующие работы, не проблема сделать новый пандус. На наших объектах, насколько мне изветсно, каких-то вопросов по углу наклона пандусов не возникало. Если Вас очень интересует этот вопрос, я могу проконсультироваться у наших менеджеров.
-
-
- Andrey Sokolov
- 15.06.2012 20:14
- ↑
- →
Чем ваш сервис (или цены?) лучше чем у тех которые "старые советские ДЕЗы, которые гордо но не по праву именуют себя «управляющими компаниями»"?
-
-
Если говорить конкретно о нашей компании (МАТОРИН-УН), то мы предоставляем потенциальному заказчику возможность выбора услуг опционно. Примерно как при инсталляции программы: «Это хочу, а это мне не надо, а вот это можно, а вот это и это не нужно», т.е. заказчик очень детально сразу может выбрать себе нужные услуги и отказаться от ненужных. Причем это и для нежилой, и для жилой недвижимости. Применительно к МКД (многоквартирным домам) нельзя так ставить вопрос: «цены лучше/хуже». Есть определенная минимальная городская ставка, которую все управляющие компании должны учитывать. Поэтому вопрос надо ставить так: какой уровень обслуживания обеспечивает та или иная управляющая компания. Старые Дезы очень часто работают как в советское время. Мы стараемся людям показать современный уровень сервиса. Стареемся даже людей как-то сдружить друг с другом. Например наша компания проводила для жителей наших домов (за собственный счет) дворовые праздники, Масленицу и т.п. Но как я уже сказал, МКД для нас не профиль, мы больше по нежилой недвижимостью. Хотя в общем-то особой разницы нет.
-
В принципе ничем. Есть некий объект недвижимости, который имеет одни и те же стены, перекрытия, несущие, лифты, коммуникации и т.п. Обслуживаются они одинаково. Есть лишь специфика времени суток. Объект коммерческой недвижимости можно обслуживать после 18 часов, когда люди ушли домой и их не придется беспокоить. В жилых домах люди находятся постоянно, особенно ночью. Законодательно МКД (многоквартирные дома) выделены в особый вид объектов недвижимости и управление ими регулируется в том числе Жилищным Кодексом.
-
-
- Andrey Sokolov
- 15.06.2012 21:03
- ↑
- →
++Есть определенная минимальная городская ставка, которую все управляющие компании должны учитывать.++
А что это и как берется или кем вводится?
Это некая "минимальная цена исходя из цен на коммунальные ресурсы и минимальный пакет жилищных"?
Или некий "минимальный рекомендуемый тариф по Москве", ниже которого не то чтобы нельзя, но сильно "не рекомендуется" демпинговать - коллеги или чиновники наедут? -
-
Тариф устанавливает город. В Москве старый тариф был 22,92 за квадрат, а с 1 июня ввели 24,53 за квадрат. Какие работы должна обеспечить управляющая компания за этот тариф? Это: содержание помещений общего пользования (подметание, влажная уборка, протирка раз в день, мусоропровод – раз в месяц и пр.), уборка земельного участка (газоны, мусор, снег, аварийное обслуживание, дератизация), вывоз твердых бытовых отходов, подготовка дома к сезону эксплуатации (водосточные трубы и т.п.), замена разбитых стекол, освещения в местах общего пользования, ремонт и регулировка систем отопления, входные двери, проведение техосмотров и мелкий ремонт (вентиляция, электротехнические устройства, дезинсекция), ремонт газового оборудования, ремонт и содержание бытового оборудования и пр. Все это «до щитка», то есть места общего пользования.
Может ли УК уменьшить тариф? Тут такое дело. На объект УК может войти двумя путями: по конкурсу и на коммерческой основе. На коммерческой основе ТСЖ (например) нанимает УК и услуги и оплата оговариваются на коммерческой основе. По конкурсу УК тариф уменьшить или увеличить не может. Но она может к стандартным услугам в рамках тарифа предлагать еще какие-то дополнительные услуги. Это и будет как бы снижением тарифа, потому что за те же деньги жильцы могут получить больше услуг. Напрямую работать по низшему, чем установленный городом тариф, вряд ли кто-то будет. Тем более что и муниципалы не очень этому обрадуются (были прецеденты). -
-
- televizator
- 15.06.2012 20:23
- ↑
- →
Ну и, кстати, на: "Все хотят работать и жить в комфортных условиях, но не все знают, как этого добиться." - как этого добиться?
-
-
Ответ очевиден: приглашать для управления объектом компанию, которая исповедует цивилизованный подход (полная прозрачность тарифов, точность, качество, вежливость персонала, да много что еще). Работа по советским схемам (то что делают Дезы, именующиеся тоже управляющими компаниями) сегодня уже никого не удовлетворяет. Поэтому так много нареканий в области ЖКХ.
-
-
- televizator
- 15.06.2012 21:06
- ↑
- →
А если меня уже давно не устраивает работа моего ДЭЗа, но остальные предпочитают не связываться... да и вообще - у каждого свои дела. Как можно людей убедить? Может ли ваша компания провести лекцию в нашем районе? В общем, что можно посоветовать, чтобы расшевелить людей?
-
-
Лекцию в Вашем районе? Если ее кто-то организует и на лекцию придут люди, то можно обсудить. Я за лекции не отвечаю, но с соответствующей службой оговорить можно. Но Вы поймите правильно, не исключено ведь что для нашей (или какой-то другой) управляющей компании будет невыгодно брать в управление один дом, когда все остальные дома вокруг обслуживаются Дезом (называющим себя управляющей компаний). Тут надо конкретно ситуацию изучать. Ведь Дез, имея в обслуживании десятки а то и сотни домов, экономит на издержках. И получится, что новая УК предложит более высокую стоимость обслуживания и жильцы скажут: «мы не хотим платить больше, чем платим, пусть нас обслуживают плохо, но более высокую цену за хорошее обслуживание мы платить не будем». Тут ведь как с автомобилем. Кто-то свою иномарку ремонтирует исключительно в фирменном сервисном центре, а кто-то ради экономия денег едет в какой-то частный гараж. И человек даже знает, что его отремонтируют хуже, но вопрос денег часто оказывается важнее.
-
-
- russkaya_vesna
- 15.06.2012 20:27
- ↑
- →
Как поняла по Вашему блогу, Вы из управляющей компании "Маторин", верно?
Читала на сайте УК, что вы (не Вы лично - хотя не знаю, может и Вы - но компания вообще) проводят семинары для жителей по повышению грамотности в части услуг ЖКХ.
Это только для обслуживаемых Вашей компанией домов или не только?
Можно ли в Сети найти видео с этих мероприятий, какие-то материалы в PDF может быть? Вещь-то полезная. Да и анонсировать стоило бы ее шире. -
-
Да, мы проводим такие семинары. Для всех желающих, не только для жителей наших домов. Недавно проводили семинары по коммунальному ремонту. Семинары бесплатные. Про видео не знаю, надо у наших пиарщиков спросить. Наша компания (МАТОРИН-УН) исходит из того, что надо повышать грамотность граждан в области ЖКХ и управления недвижимостью, тогда многие проблемы исчезнут. Нередко противостояние между жильцами и управляющими компаниями возникает из-за того, что жильцы просто не знают, за что можно спросить с управляющей компании, а что находится вне компетенции УК. Отсюда взаимные упреки и обиды. Поэтому мы стараемся просвещать население. Любой желающий может связаться с нашими менеджерами и получить консультацию. Это и есть цивилизованный подход.
-
Мое мнение следующее. Поскольку МКД является отдельной бюджетной единицей, то крайне нелогично, что деньги жильцов, собранные на капремонт, могут отчуждаться от данного конкретного дома и направляться на ремонт других объектов. От жильцов в адрес управляющих компаний и так поступает множество нареканий (иногда справедливых, иногда нет), но в данном случае количество претензий увеличится. Справедливый вопрос жильцов: «где наши деньги, которые мы платим на капремонт?». Управляющая компания до сих пор должна отчитаться по этим деньгам. А после принятия закона о капремонт какие могут быть претензии к управляющим компаниям? В итоге новый виток недовольства жильцов. Как-то вот так мне это видится.
-
я вообще думаю что этим законопроектом вся ответственность по факту ляжет на субъекты РФ, так как недобровольный государственный «общий котел» сделает ответственным за все недоремонты в домах федеральные органы власти сразу после начала работы предлагаемых региональных систем. Ответственность с собственников снята, с профессиональных управляющих то же; Деньгами не они распоряжаются - Власть остается единственным ответственным за недоремонты субъектом. Тем более Власть собирается устанавливать и размер оплаты капитального ремонта, то есть берет на себя один из самых тяжелых психологических вопросов.
полностью согласен с Хованской - Существенным недостатком законопроекта является предлагаемый принцип "общего котла". По сути, деньги станут поступать чиновникам, которые и будут решать, как составить график, какие дома включить в план капремонта в этом году, какие - в следующем и т.п. "Такой советский подход: отдайте деньги и больше ни о чем не думайте, - заявила "Профилю" Галина Хованская. - В итоге граждане несут бремя ответственности содержания не собственного, а соседского дома". -
Полностью согласен с Вами. Вот это ключевое: «Ответственность с собственников снята, с профессиональных управляющих то же». Ведь же абсурд. Собственник не отвечает за капитальный ремонт своей собственности. Как такое может быть? И про «общий котел» тоже очень верное замечание. Если смотреть шире, то вообще принцип собственности размывается. Если собственник отчуждается от права полностью распоряжаться своей собственностью (в данном случае в части приведения ее в надлежащее состояние), то какой он собственник?
-
-
- r0cky_balb0a
- 15.06.2012 20:54
- ↑
- →
++Я точно также как и вы считаю, что старые советские ДЕЗы, которые гордо но не по праву именуют себя «управляющими компаниями», должны уйти в небытие. Вместо них должны прийти цивилизованные, работающие по западным стандартам управляющие компании, обеспечивающие качественный сервис в соответствии с современными технологиями.++
Вы ждете пока они сами уйдут и как-то "помогаете" им в этом?) -
-
Ждем. Как мы можем «помочь»? Наша компания старается предоставлять максимально качественные услуги, чтобы выгодно отличаться от старых советских «технологий». Но в области ЖКХ составить конкуренцию Дезам сейчас сложно. Многие жители рассуждают так: «Нас не устраивает наша управляющая компания, но она ведь обслуживает весь наш район». Люди думают, что если УК обслуживает все дома микрорайона, то конкретный дом не может пригласить другую управляющую компанию. На самом деле может.
-
-
- r0cky_balb0a
- 15.06.2012 21:41
- ↑
- →
++Как мы можем «помочь»?++
Ну как - вытеснять их активно с рынка, не дожидаясь, пока они там все развалят и управлять будет нечем ;-)
Путем лучших цен, информирования о лучшем сервисе для жильцов и так далее. Или это наличествует? Просто я такого не видел и вообще о Вашей компании слышу в первый раз, если честно. -
-
-
- r0cky_balb0a
- 16.06.2012 0:31
- ↑
- →
Город?
Город максимум через госсобственность ТЭЦ или Мосводоканала или Мосгаза регулирует цены на коммунальные услуги (поставляемые ресурсы).
Разве цены на жилищные услуги УК не определяет сама, исходя из себестоимости и прибылей? Она, разумеется, может разниться. В разных домах в Москве и сейчас квартплата все-таки разная. -
-
СРО в области управления недвижимостью нужны, чтобы появились определенные стандарты качества, чтобы можно было по точным критериями указывать, какая компания не соответствует стандартам. СРО нужны. Но это должны быть добровольные организации, а то сейчас раздаются голоса, что СРО в области недвижимости должны стать обязательными. Тогда СРО превратятся в еще одну кормушку для чиновников и эффект будет прямо обратным.
-
-
- r0cky_balb0a
- 15.06.2012 22:05
- ↑
- →
А вот то что пишут - управляющие компании заставят вносить по 100 тысяч (не знаю еще как часто) в некие фонды по этой самой линии СРО? Это ж форменное выжимание денег. УК же придется поднимать цены?
-
-
Стандартная схема российского бизнеса: государство поднимает налоги (или вводит какие-то обязательные платежи), бизнес компенсирует это увеличением цены за свою товары/услуги. Сто тысяч конечно сумма маленькая, если управляющая компания порядочная, то она это будет вылпачивать из своих прибылей (совсем не маленьких). Ну а непорядочные конечно будут с клиентов вытягивать.
-
http://nazarovdn.livejournal.com/4279.h
tml?thread=185015#t185015 Просьба огромная - прежде чем делать выводы разберитесь, что такое саморегулирование и как оно может быть добровольным!!! -
Пожалуйста не путайте сро в строительстве, с тем что планируется внедрить в управлении МКД. "Фокус не удался
Виктор Плескачевский: Саморегулирование в строительстве привело к появлению новых видов коррупции" http://www.rg.ru/2010/04/06/otrasl.html все, что Вы сейчас говорите про СРО, имеет отношение к сро в строительстве. -
Я не скажу, что я очень углубленно занимался изучением планов по СРО в области управления недвижимостью. Просто много текущих дел, поэтому только вскользь. Но тогда у меня вопрос: а чем принципиально СРО в управлении недвижимостью должны отличаться от СРО в строительстве? Специфика своя есть, вопросов нет. Но в плане саморегулирования какие принципиальные отличия?
-
модель строительного СРО изначально предполагала участие в СРО только Генподрядчиков, которые несут ответственность за весь объект целиком, а также участие в СРО, тех, кто занимается фундаментом и так называемым скелетом здания. и вот этот регулируемый со стороны СРО распределяет ответственность уже самостоятельно между теми, кто монтирует электрику, сантехнику и тд на основании гражданско-правовых договоров (с применением страхования и тд, но это предмет договора), обязательно участие в СРО таких организаций не предполагалось, так как ответственность этих организаций будет прописана в ДОГОВОРЕ. а по действующему законодательству даже организация, которая перемещает грунт на 15 метров обязана быть членом СРО; даже штукатуры-маляры обязаны быть членами СРО - абсурд. Вот и меряют саморегулирование по СРО в строительстве. здесь более подробно.
http://nazarovdn.livejournal.com/1182.html?thread=45470#t45470
а саморегулирование в управлении МКД вкратце:
http://nazarovdn.livejournal.com/4279.html?thread=189367#t189367 -
-
- r0cky_balb0a
- 16.06.2012 0:58
- ↑
- →
Речь-то шла именно про СРО для управляющих компаний!
Ну вот например заглянем "Обзор новостей СРО в сфере ЖКХ с 28.05.2012 по 03.06.2012" на сайте sro-rossii.ru/index.php/sro-v-sfere-zgkh/6006-sro-v-jkh
И читаем именно про взносы в 100 тысяч с УК!
"Согласно законопроекту, для вступления необходимо внесение вступительного членского взноса и взноса в компенсационный фонд. Минимальный размер взноса каждого члена должен составлять 100 тысяч рублей. За счет взносов будет возмещаться вред, причиненный недостаточно качественными услугами. Такое нововведение может привести к росту количества ТСЖ, считает член «Союза защиты пермяков» Александр Зотин: «Сейчас участие управляющей организации в СРО – дело добровольное. Если закон будет принят, оно станет обязательным. СРО – это очень дорого, и это, конечно, отразится на тех, кому предоставляются услуги. То есть на простых пермяках. В Перми есть крупные управляющие организации, у которых ежемесячный оборот в 200-300 миллионов, и для них эти 100 тысяч вступительного взноса не проблема. Но мелкие организации этого не смогут себе позволить. Произойдет монополизация рынка услуг".
Или что-то изменилось и тут? -
-
В идеале так. Поэтому я считаю, что СРО очень нужны. Но в наших российских реалиях вытеснение государственного контроля общественными организациями, ох как проблематично.
На сегодня уже к сожалению нет времени сидеть возле компьютера. Я зафрендил Ваш блог – очень интересный, надеюсь мы еще пообщаемся по этим и другим вопросам. -
Согласен, что непросто вытеснить госконтроль. Только другого варианта и у Государства нет. а госконтроль сами знаете неэффективен - КТО ТАКОЙ ГЛАВНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ИНСПЕКТОР. Как финансируются жилинспекции (смотрите видео - начало 8:55) http://nazarovdn.livejournal.com/1868.h
tml?thread=162124#t162124 -
В области СРО или в области ЖКХ? На мой взгляд сейчас наиболее спорный законопроект – это по капитальному ремонту. Из-за него скорее всего будет много волнений. Суть законопроекта: с жильцов будут собирать деньги на капремонт в специальный фонд. Это неправильно, потому что руководители фонда будут использовать эти деньги не целевым образом на конкретный дом, откуда поступали платежи, а направлять на другие объекты. А жильцы будут возмущаться: мы платим-платим, а у нас капремонт все не делают и не делают. И вопросы будут опять к управляющим компаниями, а УК теперь не будут отвечать за деньги, взятые на капремонт. Непродуманный законопроект.
-
тогда будет вот такая история: http://nazarovdn.livejournal.com/5651.h
tml
p.s.: благодарю, что сообщили про этот форум))) -
"Управлять" фондом будет муниципалитет. смотрите видео: http://nazarovdn.livejournal.com/2553.h
tml?thread=147961#t147961 Николаева: "Законопроект определяет порядок утверждения ежегодного графика проведения ремонта общего имущества многоквартирных домов" (время 4:05).
То есть муниципалитеты будут принимать окончательное решение будут мой дом ремонтировать или нет. -
То есть фонд будет не общегосударственный, как пенсионный... А у каждого муниципалитета свой. Это немного лучше. Но все равно закон - это шаг назад в сфере гражданского самоуправления и управления жилой недвижимостью. Получается, государство только провозглашает "обеспечение конкуренции на рынке услуг" среди "независимых управляющих компаний" (указ 600), а на деле пытается сосредоточить в одних руках (своих) все рычаги управления...
-
-
- catfordbridge
- 15.06.2012 22:36
- ↑
- →
почему своя котельная в многоэтажке - это плохо (или хорошо?)? москва
как заставить управляющую компанию крупной корпорации работать нормально? (например, озеленять территорию не одним саженцем, сделать дополнительные парковки (места вагон), столбики на тротуарах против парковки автомобилей?) жалобы с подписями жильцов не работают, в том числе и в вышестоящие инстанции, на все отвечают - денег нет. Собственное ЖСК создавать пока не хотим (есть негативные примеры у соседей и много мороки). Живем в самом дорогом по тарифам районе ближнего подмосковья, так что денег в УК более чем достаточно (средняя плата за 55 кв.м. - ок. 5000+ руб/мес).
спасибо -
-
Своя котельная в многоэтажке это хорошо. С одной стороны она требует дополнительного квалифицированного обслуживания (и оплаты такого обслуживания). Но зато регулирование теплоресурса внутри дома может дать значительную экономию при грамотном обслуживании. Сейчас такая практика развивается.
По поводу Ваших месячных платежей желательно уточнить. 5000+ – это в самом деле платежи только за обслуживание жилья или Вы говорите о сумме в ЕПД (единый платежный документ)? Если это только жилье, то Вы живете в каком-то очень хорошем доме и это одна ситуация, почему управляющая компания за такие большие деньги не предоставляет качественных услуг. Но если речь идет о итоговой сумме в ЕПД, то далеко не все из этих 5000 идут управляющей компании. В ЕПД наряду с оплатой жилья включены суммы по
– ХВС (холодное водоснабжение)
– ГВС (горячее водоснабжение)
– водоотвод (канализация)
– отопление
– газ
и некоторые другие.
Все эти суммы не имеют к управляющей компании никакого отношения. Это оплата коммунальных ресурсов, которые поставляют ресурсные компании (такие, как Водоканал, например). Управляющая компания не имеет права использовать эти суммы, поступающие на ее счета и должна в тот же месяц перечислять их коммунальщикам. Фактически на долю управляющей компании приходится менее 20% от итоговой суммы в ЕПД. Проверьте еще раз, из чего состоят эти 5000+ руб. -
-
- catfordbridge
- 15.06.2012 23:11
- ↑
- →
спасибо, это тариф без учета электроэнергии и воды (газа нет). а живем мы в обычном монолитно-кирпичном доме (даже не бизнес-класса). со своей котельной основная проблема - каждый месяц разная цена за водоснабжение плюс частые поломки, при этом в плановом отключении горячей воды в московском графике она активно участвует. так что для нас (по ощущениям) - пока только минус
-
-
«это тариф без учета электроэнергии и воды (газа нет). а живем мы в обычном монолитно-кирпичном доме (даже не бизнес-класса).»
Конечно неправильно так, не зная конкретной ситуации, точно что-то говорить, но по поим ощущения в таком случае 5000+ что-то многовато. Наверное имеет смысл потребовать с управляющей компании детализированный отчет по услугам, которые они предоставляют сверх стандартных. И судя по тому, что Вы говорите про котельную, нет ощущения, что УК добросовестно обслуживает Ваш дом. Может даже стоит задуматься о смене управляющей компании. -
-
- catfordbridge
- 15.06.2012 23:33
- ↑
- →
многовато - не то слово. я в москве плачу за такую же квартиру в два раза ровно меньше (сейчас речь о ближнем подмосковье модного направления)
мы задумались. давно. менять не на что - она одна в микрорайоне. свою создавать жильцы не хотят - есть неблагоприятный опыт соседних домов. будет шойгу долбить, другого пути не вижу.
спасибо за ответы. -
-
Я так понимаю, что Вас обслуживает управляющая компания застройщика? Это тяжелый случай конечно. Тогда наверное не исключено и обращение в суд со стороны жильцов. Но первоначально надо все же получить от управляющей компании максимально подробный отчет о тех услугах, которые они предоставляют и «что почем». Всего хорошего и удачи. Был рад ответить на вопросы.
-
Если недовольны - меняйте управляющую компанию. Вы являетесь заказчиками. реализуйте свои права. А жаловаться - это неэффективно, посмотрите здесь: http://nazarovdn.livejournal.com/572.ht
ml. Вы жалуетесь на самих себя и ругаете самих себя, так как от Вас зависит как будет работать управляющая компания. УК - это нанятый Вами на общем собрании работник, которого надо просто уволить, если он делает что то не так как Вы заказали. только заказ должен быть грамотным. -
-
- catfordbridge
- 15.06.2012 23:14
- ↑
- →
проблема в том, что менять не на что - либо эта, либо свою жск создавать (других нет), а на это один дом не подписывается, и не факт, что тарифы еще не взлетят. У соседей идея провалилась. получается, что от нас ничего не зависит. ваши советы будут работать при наличии конкуренции, у нас ее нет.
-
-
примеров масса - я в ЖКХ более трети своей жизни. создавайте ТСЖ - этот инструмент позволит более четкие рамки создать для управляющей компании. Я уговорил соего Папу, который вышел на пенсию (ему сегодня исполнилось 72 года) организовать в доме ТСЖ. уже пять лет управляющая компания на этом доме работает строго в соответствии с заказом ТСЖ и получает оплату только за выполненную работу. В доме за это время была отремонтировна кровля (дом 1982 года постройки), швы, система ГВС и ХВС, поставлены приборы учета ресурса, поставлены пластиковые окна почти во всех местах общего пользования. правда небольшая часть работ была сделана за счет средств Фонда ЖКХ. была приостановлена точечная застройка возле дома. Берите управление домом в свои руки. Конечно это непросто. но тогда вашим домом будут управляю за Вас и нередко не в Ваших интересах. есть еще один вариант - это эстонский пример http://nazarovdn.livejournal.com/572.ht
ml?thread=3644#t3644. но на это должно решиться Государство. Как только политика покинет ЖКХ, так все на свои места встанет. -
-
- totsamiyshigaev
- 16.06.2012 1:11
- ↑
- →
Как правильно ебать управляющие компании вроде вашей? Чего боитесь, кроме суда?
-
-
Управляющие компании являются коммерческими организациями и в принципе не знают такого понятия, как «чего боитесь». В суде решаются споры, когда не удается договориться. Это правильный цивилизованный способ. Иногда управляющая компания бывает виновата и жилец нередко выигрывает суд, иногда жилец неправ и суд проигрывает. А вообще есть такое понятие «риски». Управляющая компания имеет потенциально больше рисков, чем жилец. Самое правильное, если жильцы считают, что управляющая компания не выполняет свои обязательства, требовать качественной работы, в том числе через суд. В крайней ситуации можно ставить вопрос о смене управляющей компании. Подчас это оказывается самым лучшим решением. Только при смене не стоит попасть на какой-нибудь ГУП ДЕЗ под видом управляющей компании, потому что все начнется с самого начала.
-
-
- totsamiyshigaev
- 18.06.2012 23:36
- ↑
- →
Как грамотнее всего сменить управляющую компанию? Чьё решение нужно для этого?
-
-
Прошу прощения, только сейчас заметил Ваш вопрос. Хотя с опозданием, но отвечаю.
Для смену управляющей компании необходимо решение собственников. При смене УК до подписания договора способ управления многоквартирным домом (МКД) уже должен быть выбран. Это очень важно, поскольку подписание договора является, скорее, формальным моментом, по сравнению с определением непосредственно способа управления МКД. Необходимо, чтобы на общем собрании жильцов приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При этом большинство из них должно выступить за управляющую компанию – в таком случае решение будет правомерным и окончательным. Но как правило, стараются заручиться поддержкой 70% голосов, в таком случае решение будет сложно оспорить.
Если в МКД не создано ТСЖ или ЖСК, то договор подписывается уже с каждым собственником, как с физическим лицом.
Если дом выигран управляющей организацией по конкурсу, в таком случае для начала работ достаточно подписания первого договора.
Если в доме функционирует ТСЖ или ЖСК, то УК подписывает договор с представителем правления ТСЖ/ЖСК, уполномоченным на подписание документов, как с юридическим лицом.
При выборе управляющей компании рекомендую обратить внимание на следующее:
На этапе обсуждения условий договора УК дает рекомендации по выбору наиболее подходящего для того или иного объекта тарифа. Это зависит от многих факторов: состояние объекта, уровень требования жителей, инфраструктура дома и инициативность собственников. Зачастую при выборе тарифа споры возникают между собственниками: кто-то принципиально не хочет платить либо не согласен с пакетом предлагаемых услуг, которые включены в выбранный тариф. При этом УК выступает как сторонний эксперт, так как не имеет права навязывать свое мнение, компания может лишь объяснить зависимость тех или иных ценовых колебаний и перечня услуг.
Для того чтобы сделать правильный выбор управляющей организации, о котором вы не будете жалеть впоследствии, нужно обращать внимание на следующие параметры УК: как давно компания работает на рынке, какие активы имеет в управлении, включена ли в реестр управляющих компаний правительства Москвы, размер уставного капитала. Помимо этих формальных данных, полезным будет непосредственный контакт с компанией – приезд в офис и знакомство с менеджерами, юристами и администраторами. Также рекомендую посетить один-два управляемых компанией объекта, чтобы оценить фактическое качество работы УК и узнать мнение жителей относительно выбранного ими партнера.
А вообще, в каждом случае необходимо действовать по ситуации. Если Вы опишите подробнее Вашу ситуацию, я проконсультируюсь со специалистами нашей компании (МАТОРИН) и постараюсь дать более конкретные рекомендации. Постараюсь принять участие в следующем фуршете, может там Вы зададите уточняющие вопросы. -
-
- totsamiyshigaev
- 12.07.2012 21:36
- ↑
- →
Очень подробно, многое прояснили, благодарю.
А может ли в качестве УК выступать ИП? -
-
ИП может быть управляющей компанией. Вообще если жители хотят управлять сами, это возможно, если в доме от 12 квартир. Но все равно они должны нанимать УК (новые изменения в законодательстве). Либо если в доме столь инициативные и профессиональные в этой области жители, они сами могут зарегистрировать свою УК.
-
-
- baskavacan
- 16.06.2012 2:16
- ↑
- →
Есть дом, управляемый жилищным кооперативом. Примерно 8-10% жильцов не платят коммуналку (видимо, по принципиальным соображениям, суки). Из-за этого у всего дома потихоньку копится задолженность. Вопрос:
Какие самые жесткие методы можно применить к неплательщикам? В особенности интересует, можно ли по суду их выпереть из квартиры. -
-
По поводу оплаты за жителей. ЖСК или жилкооператив могут действовать через управляющую компанию. Управляющая компания должна сначала вести досудебную работу, т.е. провести работу с жителями, которые не хотят платить, если же лояльные способы решения данной проблемы не помогут, они могут подать в суд на неплательщиков. И далее вопрос будет рассматриваться в судебном порядке. Могут прийти приставы и конфисковать имущество в счет оплаты, могут отключить подачу электроэнергии в квартире, например. Можно рассмотреть программу рассрочки задолженности, но в любом случае, вешать за недобросовестных жителей оплату на остальных жильцов неправомерно. По суду можно решать вопрос об выселении только после того, как пройдут предыдущие ступени, в частности, взыскание задолженности приставами (опять же по суду). Но конечно выселение это крайний и, можно сказать, экстраординарный суд. Чаще всего на многих действует уже факт подачи управляющей компанией документов в суд на взыскание задолженности. Конечно задолженность может быть так велика, что жилец просто не в силах погасить ее разово. В этом случае управляющая компания может пойти на погашение частями в течение какого-то периода.
-
Здравствуйте!
Чем объясняется ежегодное 2-недельное отключение горячей воды летом в москве? В Норвегии, к примеру, отключают так же?
И чтоб два раза не вставать: что такое ГВС? Как так у людей в ДЕЗе, которые пишут объявления нам на дверь, устроены мозги, что они считают, будто мы, жильцы, должны сразу догадаться, что такое ГВС? Почему эти люди не пользуются русским языком? -
ГВС – это горячее водоснабжение. Эта аббревиатура обычно указывается в платежке (наряду с ХВС – холодным водоснабжением) и наверное автор объявления был уверен, что все знают что это такое.
Воду летом отключают для проведения планово-предупредительных работ. В России ветхие коммуникации (имеется в виду не в самих домах, так как даже в новостройках проводят ППР и также отключают воду), а центральные трубопроводы и сети, подводящие воду непосредственно в дома (т.е. проводится диагностика труб, которые находятся под землей, а не в домах). Перекрывает же воду МОЭК, в буквальном смысле, он опускает заглушки на горячий трубопровод. Для того, чтобы выяснить, можно ли провести ППР без отключения горячей воды, Вам лучше обратиться в МОЭК. Что касается Норвегии – все очень просто. У наших западных коллег другие технологии и материалы постройки коммуникаций. Кроме того там во многих домах индивидуальные котельные. И еще один момент: в самой Норвегии жильцы не платят за воду, поскольку она считается национальным достоянием. Воду в Норвегии можно пить прямо из под крана. -
Для покупки дорогой недвижимости(а особенно для последовательной покупке-продажи) на Западе, её оформляют не на себя лично, а на аналог ООО для оптимизации налогов и ограничения ответственности.
Насколько это осмысленно в РФ?
Если открыть ООО, на которую купить квартиру в новостройке, чтобы потом продать и купить ещё одну и т.д. Какие есть премущества в налогах по сравнению с покупкой на физ.лицо? (например, по НДФЛ) Какие есть подводные камни, какие нужно платить налоги? -
Этот вопрос не совсем по моему профилю, но я проконсультировался у специалистов. Вот что они сказали. Приобретая квартиру на юр.лицо можно сэкономить на налоге. Но надо будет обосновать эту покупку, так как квартира не участвует в производстве. Например, мы можем обосновать следующим образом: у нас в компании работают сотрудники, которым необходимо предоставить жилплощадь. В этом случае мы можем списывать данные затраты по приобретению на себестоимость. Также за счет амортизации мы можем уменьшать налогооблагаемую прибыль, следовательно, мы снижаем налог на прибыль и берем к зачету НДС.
-
Здравствуйте!
есть такая идея, бредовая немного.
Цель идеи - оптимизировать (минимизировать) расходы на отопление квартиры (т.к. это львиная доля в платёжках ЖКХ), и иметь возможность регулирования этого самого отопления.
Имеется городская квартира, в многоэтажке.
В квартире срезаем батареи отопления.
Оставляем только стояки, которые через мою квартиру просто транзитом идут с нижних этажей на верхние.
Вызываем представителей УК, фиксируем проведённые работы (демонтаж приборов отопления - батарей) соответствующим актом.
В квартире монтируем любую другую альтернативную систему отопления (тёплые полы, ИК-обогреватели, конвекторы, да хоть масляные радиаторы с солнечными батареями, не важно)
Отопления от теплоснабжающей организации не получаем, соответственно не оплачиваем.
Вопрос. Как считаете, реально ли это сделать? какие могут возникнуть трудности с УК?! согласятся ли они на такое с моей стороны? есть ли вообще перспективы у такого мероприятия, и что можно было бы сделать чтобы достигнуть поставленной цели идеи? А также как Вы считаете, законно ли это?
С уважением,
Георгий. -
Только сейчас заметил Ваш вопрос, прошу прощения. Отвечаю по существу:
Срезать радиаторы отопления нельзя по закону, а вот поставить терморегулирующий клапан и ИПУ на тепло по стоякам, сделать теплые полы и потребление оплачивать по факту - можно. Такая практика у всей Европы. Но общедомовые нужды придется все равно оплачивать. -
-
- govoruha_otrok
- 12.07.2012 18:45
- ↑
- →
Привет! На полтора месяца отключили горячую воду. На жалобы отвечают, что под 14 суток не подпадает, мол ремонт (теплотрасса) не профилактический, а капитальный, сроки регулируются объемами и т.п. Вопрос: существует ли ограничение по срокам таких ремонтов? Спасибо
-
-
Если это капремонт теплотрассы, такие работы и не обязаны попадать в 14-дневный срок, так как это не обычное профилактическое отключение горячей воды.
Ответ «сроки регулируются объемами» является правомерным. Сроки проведения работ зависят от объемов. Объемы прописываются в проектно-сметной документации. Прежде всего составляется смета на проведение работ с учетом объемов, данные работы переводятся в нормочасы, которые, в свою очередь, переводятся в календарный план. Но проблема в том, что календарный план не является документом, подтверждающим точный срок окончания работ. Дата, указанная в нем, является теоретической. В процессе проведения работ возможны увеличение сроков за счет длительных согласований и сдачи-приемки работ.
На сегодняшний день не существует документа (как, например, СНИП), устанавливающего ограничения по срокам, на который Вы могли бы опереться для предъявления претензии. Поэтому, к сожалению, Вам придется терпеть до тех пор, пока не закончатся работы. Вы можете запросить у Заказчика или Генерального подрядчика календарный план, и ссылаясь на него написать коллективную претензию, в таком случае у Вас есть шанс получить ответ с разъяснениями и указанием более реальных сроков.
За этот период должен быть произведен перерасчет по подаче ГВС, с учетом времени отключения воды. -
-
- govoruha_otrok
- 13.07.2012 1:56
- ↑
- →
Спасибо. Проблема не в перерасчете-у меня установлены счетчики. проблема в неудобстве. Ущерб косвенный-плата за жилье берется как за дом с повышенной комфортностью, вероятно.
-
