Мартовский фуршет
-
Риэлтор. Отвечу на вопросы о недвижимости, о работе риэлторов и связанных отраслях. - Обращаться ко всем сразу или работать с одним риэлтором. - Самостоятельно проводить операции или с риэлтором. - Агентство недвижимости или чмак (частный маклер). - Как продать-купить/сдать-снять. - Что делать, если не получается или есть претензии к работе риэлтора. - Вопросы по договорам на услуги, купли-продажи, аренды. - Вопросы по коммерческой недвижимости, нюансах в налогах и договорах. - Что относится "общепринятой практике", а что нет (изьятие агентством оригиналов документов на квартиру, эксклюзивные договора и т.д.). - И другие вопросы по теме. Работаю в Москве, насчёт ближнего Подмосковья тоже могу что-то подсказать. По регионам может отличаться "общепринятая практика", сроки позиционирования и т.д.
-
Какая комиссия риэлтора является приемлемой при сделке на 30-40 млн при покупке коммерческой недвижимости в Москве? Как быть в вышеописанной ситуации, если я покупатель, а никто из потенциальных продавцов не хочет проводить сделку в белую. Все хотят черный нал через банковскую ячейку. Даже на акредитив не соглашаются. Что делать?
-
И что, поэтому можно выдать Главный Секрет? Если же без шуток, кто такой этот абстрактный предприниматель? Это некий гражданин, который захотел начать бизнес? Это другой некий гражданин, который тоже захотел начать бизнес, но у него денег раз в двадцать больше, чем у первого? Это группа лиц, которые занимаются определённой деятельностью? Это другая группа лиц, которые уже владеют заводами и пароходами и задумала приобрести актив или расшириться? Продолжая мысль, чем совет зам. гены поможет начинающему предпринимателю, у которого ни денег, ни опыта, ни связей? Чем совет владельца мелкого магазинчика в спальном районе поможет владельцам "среднего" бизнеса, которые землю под производство ищут? Чем совет бывшего директора какого-нибудь градообразующего предприятия поможет группе стартаперам? Смысл в том, что нет никакого секрета. Есть знания, обрывки которых хотят получить те, кто хочет сэкономить. Но даже получив какую-то полезную информацию, это не значит, что она поможет.
-
то что ваш брат пиздеть умеет это известно речь не шла о некоем универсальном совете. всяко мнение предпринимателя у которого бизнес идет, мнке лично интереснее чем какого-то риелтера-манагера по продажам недвиги то что ты описывшь - предприниматель это чел "без связей без денег и без мозгов" ну таких полно. Только у них бизнес долго не живет. Надо хоть что-то иметь, для начала. И второе. Ну подкинешь ты вариант - недвига в хорошем месте и по недорогой цене. А нахера мне тебе платить ;% за сделку, если я ее и без тебя могу оформить? Навязывание услуг? ;) Я так понимаю та же херь что и с сделками с жильем. Предложений от собственников много, но они тонут в риелтерском говне
-
Я не риелтер-манагер по продажам недвиги. Попадаю под вашу категорию "предпринимателя, у которого бизнес идёт". Я не подкидываю варианты, а выполняю обязательства по договору как исполнитель. Заказчик оплачивает работу, согласно тому же договору. Каким образом вы здесь видите навязывание услуг? Предложений от собственников - единицы относительно количества предложений через риэлторов и агентства. Что характерно, это почти всегда самые дорогие предложения.
-
ну а что составляет предмет этого договора? дабы не быть голословной по поводу редких предложений от сосбтвенников-оборжака по жилищке, по съему такая же фигня только не потому что вы такие необходимые, потому что вы как коршуны кидаетесь на хорошие предложения и под вашим нвязчивым напором собственники просто сдаются гнеужели это надо в миллионный раз повторят? это не секрет ни для кого
-
Предмет - содействие в поиске объекта в целях его отчуждения в интересах и за счёт заказчика. Повторю ещё раз - предложений от собственников - единицы относительно количества предложений через риэлторов и агентства. Что характерно, это почти всегда самые дорогие предложения. На эту тему даже исследования проводят, не знаю, правда, кому и для чего они нужны.
-
Обязательства считаются исполненными в случае нахождения объекта. Предметом является результат или действие? Подчёркиваю - это у меня, в конкретном договоре. В разных компаниях предметом могут быть и действия, по выполнению которых обязательства действительно будут считаться исполненными, даже в случае отсутствия ожидаемого результата. Нужно смотреть, что дают на подпись. Как, впрочем, всегда и везде.
-
3-4%. Я бы не стал сотрудничать с человеком, который работает за меньшие деньги. Договориваться. Всё остальное - это риски. Понятно, что люди не хотят терять деньги на обналичке или не хотят светить доходы в принципе. Но это заботы продавца. Со стороны покупателя я бы настаивал на проведении по-белой, возможно с увеличением цены, если оно того стоит. Правило работает не всегда, потому что есть места, особенно в области, где по-другому в принципе нельзя купить что-то стоящее по белой схеме.
-
Платить вовремя. Не причинять неудобств через третьих лиц (соседних арендаторов, следователей и т.д.). Касаемо юридической части - взять и выкинуть арендодатель не может, только по статьям ГК или договора. Соответственно, составлять договор так, чтобы арендодатель не мог расторгнуть договор в одностороннем порядке, кроме как в случаях нарушений. Но и здесь нужно понимать, что само по себе "арендодатель взял и выкинул из помещения" - это абстракция, на ровном месте этого не происходит. Если арендодателю предложили условия значительно выгоднее (скажем, в пять раз больше), то он, несмотря на вышенаписанное, может попробовать расторгнуть договор через нарушение. К этому надо готовиться заранее, ещё при согласовании договора аренды. Например, арендуя помещение с огромным трафиком, да ещё в нужнем месте за недорого, нужно понимать, что в будущем могут возникнуть интересные моменты.
-
Это вряд ли, поскольку то, что вы написали, не будет для арендодателя основным бизнесом. Здесь есть другой риск, относится к любому помещению без ремонта - то, что вы сделаете ремонт, а арендодатель внезапно задумается на тему, почему он сдаёт такое прекрасное помещение за такие копейки. Вот на этот случай нужно предусмотреть и досрочное расторжение, и за чей счёт неотделимые и отделимые улучшения, а также кому и что будет принадлежать после ремонта.
-
Извините, это бред. Ключи от квартиры можно сыну отдать, чтобы ко взрослой жизни приобщался, а бизнес не состоит из одного помещения. Помочь может правильно составленный договор и предварительно оценённые риски. Правильно составленный - это чтобы владелец через суд не расторгнул, прикопавшись к какой-нибудь мелочи, в таком случае штрафы не помогут. А потом, представьте себе размер штрафов, которые отпугнут владельца, которому сделали предложение раза в три больше вашего. Суд такой штраф вполне может и сократить, имейте ввиду.
-
"Баз" полно. Открытые, платные, закрытые. Виннер относится ко вторым, к закрытым доступ есть только у юр. лиц после прохождения регистрации. Некоторая часть предложений, особенно нежилых, до рекламы не доходит в принципе. Ещё совсем небольшая часть (в основном в регионах) до сих пор рекламируется на ближайшем столбе. Основная масса при этом -в открытом и свободном доступе. Но самые интересные варианты, конечно, надо ещё поискать. Если такие и попадают в открытый доступ, то улетают моментально, даже сейчас.
-
Может быть всё, что угодно. Но я бы не ждал сильного падения цен. Субсидирование ипотеки продлили, на ряд объектов есть ещё более льготные условия, так что не думаю, что новостройки сильно просядут. Хотя, безусловно, самых обычных многоэтажек построили очень много, разницы между ними практически нет.
-
Обобщённый график - это когда берут стоимость старой хрущёвки, современной панели и хорошей сталинки, складывают, делят и получают среднюю стоимость. Да, где-то рядом она соответствует действительности. По факту от такой информации толку мало. Плюс не забывайте разницу в курсах между 5-м и 16-м. Инвесторы-спекулянты были всегда. Всплеска, моё мнение, нет, т.к. все, кто занимается этим серьёзно, уже в основном приобрёл. Кто не хотел или не успел, то сейчас приобретать не станет, т.к. это не очень интересно, если учесть время. Тех, кто сам себе инвестор, тоже всегда было немало, но увеличения их количества я не замечаю. Что вполне логично, т.к. с деньгами у людей массово трудновато.
-
Это одна из методик работы с клиентом. Повторюсь, одна, причём специфическая, поэтому применяется на самом деле редко. Смысл в том, чтобы сначала показать человеку откровенно отвратительную квартиру по очень завышенной цене, а потом уже нормальную в эти же деньги. Это обычно делается тогда, когда есть предположение, что клиент необоснованно завышать требования, если быстро найдётся требуемая квартира (но иногда, по неопытности или незнанию, применяется постоянно). Скажем, в заданном районе есть ровно одна единственная квартира, которая соответствует требованиям заказчика. Если заказчик вменяемый, то ему эту квартиру покажут сразу. Если у заказчика, извините, пальцы веером от удачно приземлившего наследства, то ему скорее всего сначала покажут две "помойки", а потом поведут на нужную квартиру. Потому что, если показать её сразу, он подумает, что таких квартир, какую он хочет, на каждом углу по три штуки и начнёт увеличивать требования. А квартира может быть всего одна и то, с уже двумя желающими её купить. Но это как возможный вариант. Ещё вариант, тоже реалистичный - что вы сотрудничаете с риэлторами из разряда "подешевле". Собственно уже то, что вы сотрудничаете сразу с несколькими риэлторами, уже неправильно. Я бы выбрал одного и работал с ним.
-
спасибо за развернутый ответ! на самом деле ощущение что именно показывают то, что надо сбросить срочно следующий вопрос - как выбрать одного и работать с ним, если риэлторов сотни и тыщи, точно так же как и мошенников? как с первых минут разговора определить того самого? смысл работы с разными риэлторами в том, что разные агенства имеют разные базы квартир, разные подходы к людям, опять же чисто человечески все разные.
-
В принципе, возможно и такое. Но это надо совсем не ценить своё время. Конкретно в сфере недвижимости мошенников на порядки меньше, чем честных и относительно честных риэлторов. Связано это с тем, что в одиночку провернуть аферы с недвижимостью практически невозможно, а с учётом сумм это очень большие сроки. "Мелочь" в данном вопросе не рассматриваю. Нарваться на неопытного или ленивого риэлтора - это гораздо ближе к реальности. Здесь универсальный совет - это задавать вопросы и следить, как человек отвечает. Пройтись по нескольким компаниям или риэлторам и сравнить. Как и везде, в общем-то. Врачи, юристы, программисты - всё по одному принципу. Поскольку речь идёт об услуге, а не производстве каких-либо изделий, то оценить прошлые результаты несколько проблематично, хотя и так тоже можно. По последнему - это частично заблуждение. Если работаете со специалистом, то крайне маловероятно, что трое найдут что-то такое, чего не найдёт этот один. В коммерческой недвижимости да, такое возможно, только надо заранее знать, с кем имеете дело и что человек действительно имеет доступ к необходимым ресурсам и людям.
-
я имел ввиду не трех агентов из одного агенства, а три разных агенства. повторюсь - базы у всех разные, у кого-то резерв стоит, другой специализируется на лофтах, третий только начал работать. часто просили самим найти подходящий нам вариант и потом сообщить им, чтобы договориться с покупателем/агентством о скидке. мошенники работают на продаже квартира с обременениями, в связках с нотариусами и перекупщиками. часто требуют деньги за дополнительные услуги, которые, как оказывается, или за их счет должны быть, или вообще не нужны. справки, помощь в оформлении документов, доверенности, попытки преждевременно ускорить или наоборот застопорить процесс.
-
Я понял, практического смысла на самом деле нет. Если только у компании или риэлтора нет конкретной специализации. Базы могут быть разными разве что в том случае, если компания или риэлтор экономит и не пользуется платными и закрытыми базами, там может попадаться то, чего нет в открытом доступе. Это уже неприемлемо. Как правило, переговоры такие же, как и поиск. С такими компаниями и риэлторами сотрудничать не стоит. По-хорошему, выбираете одного и подписываете с ним договор, в котором чётко прописаны обязанности компании или ИП. Про мошенничества с недвижимостью можно писать диссертации. Только здесь нужно отличать три группы- мелкое мошенничество, серые схемы и аферы. Первое - это, например, продажи списков с телефонами собственников, которые сдают квартиры в аренду. Второе - это то, о чём вы пишете, вымогательство денег и навязывание услуг, ну а третье - то, о чём я писал изначально.
-
Да, можно. Но нужно ловить, желающих очень много, а таких квартир - единицы, т.к. цены уже серьёзно снизились. В основном это квартиры, которые продают либо, чтобы рассчитаться по долгам и кредитам, либо владельцы продают и уезжают из страны. В таких случаях как раз 20-35% скидывают, чтобы продать быстро.
-
Если точнее - с дохода, а не с прибыли. Вопрос из разряда "что будет, если убить и закопать человека, и уехать в другую страну". Правовые последствия должны быть, а что будет сейчас и через пять лет (есть и такое понятие, как срок давности) - неизвестно. Некоторые уезжают и, не планируя возвращаться, ничего не платят. Что будет через пять лет, сказать трудно.
-
Искать риэлтора, который заполняет договор заранее и привозит уже готовый. Подписать с ним договор, некоторые выдают так называемый "сертификат" - если договор будет расторгнут не по вине арендатора, компания обязуется найти ему другую квартиру бесплатно. Конечно, здесь не всё так хорошо, как кажется, но такое тоже есть. Второй вариант - искать собственников, которые рекламируют напрямую. Правда, в таком случае почти гарантировано в 25т.р. не уложится - собственник без риэлтора практически всегда тоже считает, что риэлтор не делает ничего, поэтому заламывает цену процентов на 20-30 выше аналогичных. Но вдруг, всё возможно.
-
Думаю, хорошо всё будет Начиная от преимуществ самих районов и заканчивая просто транспортной доступностью. Прогнозы на такой срок делать не делаю. Никто не знает, что будет через полгода, а через три всё может поменяться несколько раз. С одной стороны, есть мнения, что с 17-го года начнётся "оттепель" и кризис закончится к 20-му году. С другой стороны, никаких поводов к этому на данный момент нет. Следующий момент, жилая недвига в пределах ТТК - это слишком обширное понятие. В пределах ТТК есть старый фонд - хрущёвки и старые панели. Есть районы с простыми, но современными домами. Есть сталинки и аналогичные дома досталинского периода, в одну категорию с ними можно частично отнести дома "раннего" бизнес-класса, т.е. дома, постороенные до начала 00х годов включительно. Плюс - много домов бизнес-класса, плюс - полноценная элитка. Плюс - новостройки. Это всё относится к "жилой недвиге в пределах ТТК", но "судьба" у каждого сегмента своя. Бизнес и премиум, как ни странно, на данный момент чувствует себя неплохо, с моей точки зрения, впрочем это и по статистике видно. Старый фонд берёт только ценой, причём цена постепенно опускается всё ниже. Сталинки и хорошие, но старые дома, моё мнение, с годами продолжат дешеветь, за исключением отдельных домов. "Среднячок" держится за счёт ипотеки. Новостройки в принципе отдельная тема. Поэтому за всё сразу сказать нельзя, а бизнес и премиум к расчётам в рублях нужно добавить расчёты в валюте, потому что квартиры такого класса очень часто покупают либо с доходами в валюте, или же продают люди, которым нужны валютные средства. Скажем, конкретному человеку интересно получить за свою квартиру 2млн долларов, курс в рублях его не интересует, если получается 2млн - продаст, нет - будет ждать. И таких очень много. Касаемо падения цен, здесь нужно учитывать два момента - существенное снижение количества предложения и особенности бизнес-класса, о которых я упомянул выше. Бизнес-класс чувствует себя, как ни странно, хорошо в отношении спроса, поэтому здесь снижение цен в рублях не очень заметно. Второй момент - очень здорово снизилось количество квартир. Не так давно человек был вынужден купить сто метров в бизнес-классе в одном районе по докризисной цене, если не дороже, только потому, что на весь район за пол-года появилось одно единственное предложение, которое ему подходило. Больше таких квартир за шесть месяцев не было, с тех пор прошло пара месяцев, за это время аналогов тоже не появилось. Учитывая этот фактор, а также то, что цены на недвижимость не могут падать бесконечно, по некоторым районам видно, что цены на определённый сегмент не снижаются, а собственники в процессе переговоров не торгуются. Но при этом - это не значит, что такие квартиры продаются за пару недель. Они могут месяцами висеть и не снижаться, как ни парадоксально. Поэтому, с точки зрения покупателя, сейчас не стоит откладывать покупку, а наоборот - смотреть всё, что интересно и торговаться. Если есть конкуренция и собственнику нужно продать быстро, то скидки будут существенными. Если человек не торопиться, то "продавать" он будет годами.
