Ноябрьский фуршет
-
-
- don_arthuro
- 16.11.2010 1:41
- ↑
- →
потому что среди других участников сделки - арендаторов и арендодателей - 95% в этом ничего не понимают и не способны решить вопрос самостоятельно..
ровно потому же, почему народ прется в турагентство, а не бронирует самостоятельно.. -
-
-
- matilda_bella
- 16.11.2010 7:15
- ↑
- →
подсчет денег в чужом кармане почему-то всегда выливается в космические суммы.
у меня есть пара набросков в блоге про работу, почитайте, это будет контрастировать с вашей точкой зрения.
А 100% - получает агентство, до агента доходит смешная часть.
Можно было бы обвинить руководство, что оно их присваивает, но нет, налоги, девочки-прозвонщицы, водители, it-шники, маркетинговые материалы (листовки, которыми забрасывают ящики, например), реклама и прочая лабуда - за все надо платить.
Хотя я и сама, каждый раз смотрю на размер комиссии и размер моей комиссии в ней, и плачу :)))
Умеете сами - делайте сами, а тем, кто не умеет (или не считает нужным тратить свое высококвалифицированное время на непроизводственные "активности" :) - тому кто-то должен помогать. -
-
-
- don_arthuro
- 16.11.2010 1:39
- ↑
- →
в Москве за поиск по циану..) только не 100, а 50%.. ну и по телефону говорить, и полизать кому надо тоже не помешает
-
-
1 к.кв
Выборгский, Калининский, Приморский - от 18
Центр, Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградка - от 25
Московский - от 19
Красносельский - от 16
Фрунзенский, Красногвардейский, Невский - от 17
это начальная цена обычной квартиры
можно найти дешевле, но это или с недостатками или удача
чем ближе к метро, тем дороже
ещё на цену влияет новизна дома, качество ремонта, наличие и состояние мебели\бытовой техники -
-
- jacob_peano
- 16.11.2010 3:19
- ↑
- →
Каким образом участие агента может защитить от кидалова?
Договор аренды типовой, документы на квартиру проверяются. Про что я не знаю? -
-
-
- jacob_peano
- 16.11.2010 3:55
- ↑
- →
Да. Было бы любопытно почитать аргументы тех, кто снимал квартиры и ответил бы на этот вопрос отрицательно.
Могу понять, если он будет выглядеть неблагонадежным в глазах тех, кто квартиры сдает. Но они ведь тоже никаких гарантий от агентов не получают. -
-
-
- don_arthuro
- 16.11.2010 7:40
- ↑
- →
мои (как арендодателя) жильцы дважды кидали своих агентов (двое разных естественно, речь о том, что у меня было 2 раза такое)..
кстати, правильно делали, тк их агентов труд состоял лишь в прозвоне по циану нескольких более менее подходящих вариантов и выяснении, где максимальная комиссия для себя любимых..
на благонадежности это не отразилось.. как правило, у арендодателя риск, что его кинут именно на бабки - минимален. он почти равен нулю, если уж совсем не вафлить..
есть более существенные риски - не финансового, а материального характера, а тут никакой корреляции с кидком агента быть не может, важна скорее ответственность..
кстати, еше один раз (довольно давно) был случай, когда один агент кинул другого и схапао 100% комиссии.. и такое случается, причем нередко..) -
-
-
- mamontyaga
- 16.11.2010 3:15
- ↑
- →
У меня много вопросов.
Какая доля арендодателей платит налог?
2. Является ли договор, составляемый агентством - содержательным юридическим документом? Как может агентство помочь арендодателю (арендатору) в случае нарушения договора?
Есть очень сильное подозрение, что это все филькины грамоты, к сожалению. Соответственно, если это так, то по сути агентские платятся только за помощь в поиске и за маленькую таблетку успокоительного.
Если я не прав - объясните пожалуйста.
3. Помогал сдавать 2 знакомым квартиры, оба раза минуя агентства, с помощью spb_hata. Можете убедить меня, что нужно пользоваться Вашей помощью?
4. Очень раздражает, что часто агенты используют определение "русские" как аргумент для доверия. Понятна природа этого явления, но из-за этого негатив сильно усиливается, возникает ощущение грязи:( Или серьезные агентства и агенты этим не грешат? -
-
-
- mamontyaga
- 16.11.2010 3:16
- ↑
- →
У меня много вопросов.
1. Какая доля арендодателей платит налог?
2. Является ли договор, составляемый агентством - содержательным юридическим документом? Как может агентство помочь арендодателю (арендатору) в случае нарушения договора?
Есть очень сильное подозрение, что это все филькины грамоты, к сожалению. Соответственно, если это так, то по сути агентские платятся только за помощь в поиске и за маленькую таблетку успокоительного.
Если я не прав - объясните пожалуйста.
3. Помогал сдавать 2 знакомым квартиры, оба раза минуя агентства, с помощью spb_hata. Можете убедить меня, что нужно пользоваться Вашей помощью?
4. Очень раздражает, что часто агенты используют определение "русские" как аргумент для доверия. Понятна природа этого явления, но из-за этого негатив сильно усиливается, возникает ощущение грязи:( Или серьезные агентства и агенты этим не грешат? -
-
1.Небольшая.
2.а)Вы можете вообще не использовать договор агентства - многие хозяева предпочитают свои договора. Филькиной грамотой является все, если не знать законов и своих прав. Это касается и арендодателей и арендаторов. Агентский платятся арендатором, и именно за помощь в поиске.
б)Ваш агент может, но не обязан помогать в случае конфликтов\несоблюдения договора. Помочь может советом, опытом, личным участием в ситуации.
3.Объективно - плюсы для арендодателя при обращении в агентство:
- сроки подбора арендатора+возможность оформить договор хранения ключей - не надо ездить самому на показы
- помощь в оформлении документов
- бОльший опыт агента в этой сфере
Если для Вас нет приоритета сдать за пару дней, есть куча времени на показы, Вы сами разбираетесь в договорах, и считаете, что Ваш опыт, как арендодателя и человека больше - тогда да, агентство Вам ни к чему.
4.Вас как арендодателя или арендатора раздражает? -
-
- mamontyaga
- 16.11.2010 4:13
- ↑
- →
Просто раздражает) Ну неэтично это же совершенно, национальность указывать) Я, когда помогал сдавать, дважды отказал людям только потому, что они сочли важным упомянуть свою национальность.
Получается, что у агентства есть база людей, сдающих квартиры. Интересно, из налоговой никогда не приходили поинтересоваться списком? -
-
-
- don_arthuro
- 16.11.2010 7:52
- ↑
- →
1. почти никто. если доходы надо доказать для кредита, к примеру, или арендатор через бухгалтерию проводит (ессно за его счет тогда)..
налоговой доказать что-либо практически нереально и финансово для них не имеет никакого смысла.. в крайнем случае всегда можно заключить договор с заниженной в 10 раз суммой.. за 100 долларов в месяц.. только время жалко тратить - в налоговую ходить.
2. как правило не является.. как правило филькины грамоты (лично я в них вижу немного смысла).. бывают вообще юридические перлы.. деньги плятятся только за помощь в поиске.. агентство помочь теоретически может, только вряд ли будет, подавляющее число агентов по аренде юридически безграмотно, не состоянии даже расписку продиктовать (мало-мальски толковые быстро переходят на куплю-продажу), а привлекать юриста или подыскивать новое жилье бесплатно - зачем им это?
4. хозяева предпочитают русских-славян, ну среди прочих равных.. с иностранцами вообще мало кто хочет связываться. а наш кавказ уже и так всем порядком надоел (особенно хозяевам - в большинстве коренным москвичам).. бывают исключения, но тенденция есть.. -
-
-
- matilda_bella
- 16.11.2010 7:56
- ↑
- →
Я тоже подключусь, потому что я в аренде (но, правда, элитки и в Москве).
1. в Москве, как правило, начиная от $4000-5000, люди понимают, что размеры крупные, и сами как-то приходят к мысли, что надо платить, посему оформляют ИП, покупают патент.
Ну еще худо-бедно можно уговорить примерно половину от хозяев от $2500, если прибавить налоги "сверх" рыночной цены, и если они заинтересовываются клиентом, за которого платит компания.
2. Договор является содержательным документом. Треть в договоре - вообще повторяет Гражданский кодекс, вы удивитесь, но его мало, кто читал (кстати, даже из тех умников, кто громче других вопрошает, за что-мол вам платить). А дальше вариации - если и собственник, и наниматель адекватны, они читают договор, понимают, кто и что может и должен делать, соглашаются и так и живут. Если кто-то оказывается неадекватным, с договором можно пойти в суд, и суд может даже вынести справедливое решение, но с этим решением вы, знаете, что можете сделать... ОДнако, это проблема не агента, который сделал свою работу, и не законодательства, которое не так уж и плохо на сей предмет, = это проблема правоприменения в нашей стране... Ну такая вот у нас страна, что ж теперь, вообще хаосу наступить? Все-таки, слава богу, в моей практике большинство неадекватных (ну или просто "сложных") собственников выявлялись уже в процессе переговоров, а реальных фак апов в процессе - пересчитать по пальцам одной руки. Помимо того, что договор разъясняет сторонам их права и обязанности, о которых они даже и не подозревали, некоторые документы (например, акт приема-передачи, а я реально приношу фотоаппарат на заселение и бабахаю по 30-50 фото существующего ущерба с подробным описанием, где та дырочка, где та царапинка, от какого пульта кондиционер не включился), очень помогает при выезде. Не все хозяева зловредные, но у всех, поголовно, такая, блин, девичья память...
Давайте, я суммирую, за что мы получаем деньги:
С точки зрения собственника:
- знаете, где разместить рекламу вашей квартиры - разместите сами
- знаете, как оценить, чтобы не продешевить, но и не стоять по пол-года - оцените сами
- умеете красиво фотографировать квартиру для рекламы - фотографируйте сами
- знаете, где в налоговом и гражданском кодексах найти про НДФЛ, УСН, УСН, на основе патента (страницу назад, тут же в Темином журнале, я разразилась недетским ответом по поводу бухгалтерских и налоговых вопросов) - проконсультируйте себя сами
- знаете, какие вопросы нужно зафиксировать, подписывая договор - составьте его сами
- знаете, какие моменты надо зафиксировать, передавая квартиру - составьте акт сами
с точки зрения нанимателей
- знаете, какой ресурс прочесать на предмет поиска квартиры - прочешите сами
- знаете, какие документы у человека проверить, чтобы не нарваться на явного мошенника, - проверьте сами. Тут оговорюсь, да, если махинация хорошо продумана, а документы хорошо подделаны - агент не бог - не выловит, но! если кто-то имеет мозги продумывать махинации хорошо, и способности подделывать документы качественно - ну на кой ляд, ему сдалось объегорить Васю Пупкина на несеръезные деньги?
- ну и опять мы приходим к договору - можешь составить, обсудить важные моменты, разъяснить собственнику смысл нашего законодательства, даже если он полнейший пень с ушами - составь, обсуди, подпиши сам
- акт приемки-передачи - хочешь ползать на пузе, выявляя все трещинки в паркете, и описывая грамотным сухим языком в акте - ползай сам
Чуть выше в этой ветке уже написала:
А 100% - получает агентство, до агента доходит смешная часть.
Можно было бы обвинить руководство, что оно их присваивает, но нет, налоги, девочки-прозвонщицы, водители, it-шники, маркетинговые материалы (листовки, которыми забрасывают ящики, например), реклама и прочая лабуда - за все надо платить.
Хотя я и сама, каждый раз смотрю на размер комиссии и размер моей комиссии в ней, и плачу :)))
3. Наши услуги для тех, кто в них нуждается, то есть, не готов сам тратить свое время на то, чтобы вникать в суть вопросов. Это та же причина, по которой я не выращиваю огурцы, не переустанавливаю сама винду, не стригу своего кота сама, - я за специально обученных людей :))) если деньги позволяют, конечно. -
-
-
- don_arthuro
- 16.11.2010 8:11
- ↑
- →
аренда элитки - совершенно другая сфера и кардинально отличается от аренды эконом-класса. там все по-другому, и действительно бывает, что и налоги платят=). все что я писал, относилось к бюджету, тк мне показалось, что автора вопроса интересует именно это.
к слову договор, даже если он очень грамотно составлен, а не скачан с интернета, все равно лишь договор о намерениях - не более того.. еще нужны акты, еще расписки за полученные деньги (которые вряд ли кто будет давать).. ну и суды наши та еще песня..)) -
-
-
- mamontyaga
- 16.11.2010 9:37
- ↑
- →
Да, я спрашивал про бюджетные. Понятно, что элитная недвижимость это совершенно другое.
Вот вроде разумны аргументы матильды - а по факту почему-то большинство агентов по аренде производят впечатление блогунщиков или продавцов гербалайфа( Ничего личного, конечно. -
-
-
- matilda_bella
- 16.11.2010 18:03
- ↑
- →
это ровно потому так, что вся работа бэк офиса от людей скрыта. Им кажется, что деньги тут супер легкие, но почему-то никто из них к нам не идет :))
Я еще забыла сказать про надбавку "за вредность" - в то время, как у всех офисных работников рабочий день с 9 до 6, а у продавщиц и врачей - посменно, агент мотается тогда, когда удобно клиенту - вечером, в выходные. В общем, абсолютно бестолковый график.
Я не отрицаю, что встречала о-о-очень много агентов с низким культурным уровнем (себя не имея в виду, конечно же :)))), а на маленьких бюджетах так и вовсе повсеместно. Если интересно - почитайте в моем блоге. Что-то надо менять в этом королевстве, но не методами кидалова, это тупиковый путь. -
-
-
- mamontyaga
- 16.11.2010 9:48
- ↑
- →
Знаете какой момент раздражает?
Агентства недвижимости очень сильно сожрали все возможное пространство (говоря о бюджетных квартирах прежде всего, не уровня 3000$, куда мне) - почти все сайты по якобы сдаче-аренде от хозяев оккупированы агентами, базы закрыты, и т.д. На объявления в spb_hata все равно приходят несколько агентов и начинают уговаривать почище чем на Сенном рынке. Получается такая монополизация - мы крепко сели на некоторый спектр услуг, а теперь собираем за это комиссию, мимо нас не пройти. Мой знакомый агент недавно жаловалась мне, что в Петербурге плохо, что база квартир на продажу в открытом доступе:)
Ничего личного, просто при с одной стороны - сильная монополизация, с другой стороны частый непрофессионализм - много неграмотных агентов, которые нужны только потому, что у них есть доступ! Как коррупционные посредники - люди со связями) (личный опыт и бюджетные квартиры - выборка около 10 агентов). Все это очень раздражает. А так как квартира бюджетная - значимость 100% комиссии очень велика по сравнению с сомнительностью услуг. В конце концов, если тебя надуют, потеряешь те же 100%, причем от надувательства агент не спасет. -
-
А меня еще раздражает очень то, что публикуется эта вся база в инете где-нибудь, допустим, на сайте агентства, но она не актуализированная. То есть, никто не следит за тем, что квартиры уже сданы. Ты звонишь по поводу конкретного варианта, а тебе говорят, что мол, квартира в базе потому, что она в принципе сдаётся, но на данный момент нет. И не могут предложить мне ничего взамен. А я уже потратила кучу времени на отбор вариантов.
В общем, непрофессиональный подход вцелом. Вы правильно говорите, они захватили рынок и не хотят упускать свои проценты. Тратится куча ресурсов на отлов мест, где бы люди могли миновать услуги агентства, в результате у них малая прибыль, и опять надо выходить на охоту. Замкнутый круг.
Неужели никто никогда не пробовал работать профессионально? (элитного жилья это, понятно, не касается, там все по-другому)
И вот я, например, не стала бы ставить под сомнение благонадежность жильца, если он сговаривается с арендодателем за спиной агента. У нас уже обмануть агента примерно то же самое, что надуть налоговую или попинать мента. Не считается зазорным. И агентства сами в этом виноваты. -
-
- matilda_bella
- 16.11.2010 17:46
- ↑
- →
не знаю, как у вас, а я считаю :))))))) что обмануть агента это все-таки как своровать в магазине. Хочешь снять без агентов - ищи по знакомым, у всех всегда есть друзья, родственники, знакомые знакомых, коллеги, которые сдают, так что информация вокруг циркулирует. Если у вас никого нет - распечатайте объявление "сниму квартиру" и раскидайте по почтовым ящикам всех домов в выбранном районе. Разве не так находят квартиры агентства? Но вы ведь этого делать не будете? Зачем, КПД крайне низкий - из десяти тысяч листовок, наверное, одна только сработает. Пусть это сделает агентство, а вы придете к нам на все готовое и потом нас кинете, зато КПД у вас выйдет 100%, так? У вас ведь есть основания. Увы, определенная категория людей, иногда далеко не нищая и не загнанная обстоятельствами в угол, всегда находит, чем оправдать свою непорядочность, даже вынося под полой деликатесные сыры из Азбуки Вкуса.
И вообще, кто вам сказал, что услуги агента должны быть бесплатными, или копеечными? За границей тоже комиссии, и совершенно за аналогичную работу, что и у нас. Точно так же, как и нас, их можно упрекать в том, что "берут деньги только за информацию". И тоже рынок занят агентствами, а не собственниками. Но за кидалово там (во всяком случае, во Франции) - судебное разбирательство, все быстро и четко. Не то, что у нас, агенту сначала докажи, что ты показывал именно этому клиенту, потом тебе судья тетя Маша со скрипом присудит возмещение + судебные издержки и 100 рублей за моральный ущерб, а потом с исполнительным листом ты, как хочешь, разыскивай своего клиента. Менталитет там другой. Там люди не покупают каждые пол-года новые смартфоны, и с первой зарплаты не берут в кредит джипы, живут себе середнячково, скурпулезно платят по своим обязательствам. Может, поэтому там все по-другому, а не потому что кто-то с небес спустил им законы поправильнее, а президента получше. -
-
я сама никого не кидала, не мой подход, но с моим подходом я так ни разу квартиру в Питере через агентство и не нашла. Потому что ни один агент, извините, работать не хотел. При чётко сформулированных требованиях на жильё, они все равно норовят подсунуть всякую муть сначала, что у них не идёт, совершенно не парятся, если пошлют тебя не по тому адресу, не в тот район, без зазрения совести обманывают насчет удаленности квартиры от метро и прочего. Однажды мы с подругой приехали и просто не нашли квартиру, потому что не было такого адреса, агент сам не явился и на телефонные звонки не отвечал. Это нормально, как вы считаете?
А я трачу время и езжу по этим адресам, моё время-то их волнует? Они свою комиссию берут, деньги зарабатывают. А получается, что тот, кто им эти деньги даёт за свои кровные еще и должен страдать.
Получается, что пока агентства кидали меня. И при этом я не услышала даже извинений. Договор заключается только непосредственно в момент съема жилья. Но вообще-то, раз работа агентства заключается в нахождении и подборе жилья, договор-то логичнее заключать когда я к ним обратилась, что б уж никто никого не кинул.
Имхо, вся система гнилая и работает только на то, чтобы по-быстрому заработать, неважно как. Люди идут в агентство от безысходности, или от лени, или когда им все равно что снимать.
Если бы агентства реально парились на тему кидалова, они бы все равно пришли к такой схеме, когда договор заключается перед началом работ. Но им это не выгодно, видимо. И, видимо, потому, что сами за качество своей работы они отвечать не хотят.
Аналогию с ментами я не зря проводила. По идее, мы, граждане, их уважать должны. Но вот почему-то не уважаем..
Я верю, что есть агентства, которые нормально работают. В Москве, например, я легко и просто за неделю в свое время сняла хорошую квартиру. Но в Питере такого нет. И среди моих знакомых никто ни разу не снимал жильё без проблем, если только агент не знакомый был.. Все только через связи.. -
-
- don_arthuro
- 16.11.2010 8:04
- ↑
- →
3. в общем никаких, если у вас есть время на показы. это основное.
жильцов все равно выбирать хозяину - на уровне понравится\не понравится и наоборот, агент тут не может помочь, это личное.. бумажная сторона в найме - это вообще детский сад.. туфта..
лично я за счет того, что все делаю сам, сдаю примерно на 1-2 тыс выше по рынку (умножая на 12 получается не выше комиссии, но более надежно).
но даже когда привлекались агенты (давно) - ключей никому не отдавал))
еще минус - что в spb_hata просмотров меньше чем в агентских базах.. соответсвенно меньше потенциальных клиентов.. -
-
-
- don_arthuro
- 16.11.2010 7:53
- ↑
- →
попросите приятеля представиться агентом, а вы типа клиент.. ну это если вы в агентской базе нашли..
-
-
-
- don_arthuro
- 17.11.2010 1:52
- ↑
- →
1. не факт, что тот опытный.
2. зачем ему "раскусывать", бабки чтоль не нужны? а какая разница от кого? смысл отказывать - приехал, время потратил и т.п. а уж если собственник приехал показывать - тут вообще без вариантов.. начнет "опытный" выкобениваться, вообще опрокинуть могут.. -
-
-
- matilda_bella
- 16.11.2010 18:17
- ↑
- →
да, все зависит от расположения и размера и целевой аудитории.
В квартирах в спальных районах дешевле 1500 делать ремонт вообще нецелесообразно. Минимальный ремонт (обои, ламинат, икеевская мебель) обойдутся по самым скромным подсчетам тысяч в 200-300, а самое слабое место квартиры, кстати - ванная, еще в пол-столько же. Легче просто отдать ее дешевле, но в том виде в котором есть, потому что никакой супер ремонт не поднимет ее стоимость выше чем, скажем, с 27 до 35.
И нет никакой гарантии, что наниматель наполовину не "убьет" этот ремонт. -
-
Скажите, пожалуйста, учитывая все факторы, как выгоднее сдавать 1- или 2-комнатную квартиру в старом фонде центральных районов СПб - посуточно, сделав т.н. евроремонт, или долгосрочно (квартира отремонтированная, но не элитная)? Интересует, скажем, период 3-5 лет. Или однозначно нельзя спланировать на столь большой срок? Спасибо.
-
1)а Вы готовы заниматься посуточной арендой? У Вас есть время, или человек, который будет каждый раз после съезда убирать квартиру, готовить постельное белье?
2)На срок 3-5 лет никто не возьмется прогнозировать рынок аренды. Но квартира в центре - всегда выигрышный вариант.
3)Многие арендодатели поступают следующим образом - вне туристического сезона сдают на длительный срок(6-9 мес), в туристический посуточно. -
1. В чем должна на самом деле состоять работа риелтора? Когда я искала жильё в Петербурге через агентство, каждый раз мне предлагали не то, что я просила, и это выяснялось только когда я приезжала на место. При этом если агент приезжал сам, то вместе со мной квартиру смотрела оголтелая толпа, которым внушили что квартира горячий пирожок и ее вот-вот снимут.
Сложилось ощущение, что агент берет с меня 100% аренды квартиры только за то, что он назвал мне адрес.
2. Агенты постоянно обманывают, про удаленность квартиры от метро, про параметры квартиры, про хозяев. На что они надеятся, что клиенты не заметят обмана?
3. Почему работа агента оценивается в зависимости от "стоимости" квартиры, ведь он проделывает абсолютно одинаковую работу что с трёшкой, что с однушкой? -
-
- matilda_bella
- 16.11.2010 18:29
- ↑
- →
по тому же принципу, что и прогрессивная шкала налогообложения :))
Если пойти другим путем и установить фиксированную стоимость, то какую? Сделай ее маленькой и доступной самым малобюджетным арендаторам - ни одно агентство не выйдет на самоокупаемость, и вам придется вернуться к 80-м годам - развешивать на заборах объявления, "сниму" "сдам", но поскольку общество не настолько высокорганизованно, трансакционные издержки (то есть все издержки, напрямую не связанные со сделкой, но без которых она невозможна в принципе - то есть издержки логистики, поиска информации и пр) возрастут в разы, снова появятся посредники, начнут выстраиваться цепочки из посредников, а потом все так или иначе укрупнится и сольется в агентства - крупные и не очень. Так происходит со всеми рынками.
А сделай фиксированную стоимость высокой - ни один малобюджетник не потянет.
Так что смысл в прогрессивном комиссии-обложении есть :)) если вы снимаете квартиру за 20 тысяч, вы заплатите 20 тысяч. Тот, кто снимает за 100, заплатит агентству 100. Предполагается, что для вас 20 тысяч - то же самое, что для второго субъекта 100 по паритету... хм... "зарабатывательской" способности. -
-
то есть, логика такая получается, если выражаться простым языком - если клиент готов ежемесячно платить 100 тыс, значит потянет и первоначальный взнос.
Я что-то очень сильно сомневаюсь, что работа с квартирой за 100 и за 20 у вас сильно отличается по затратам. Ну не понимаю я, почему работа с более дорогой квартирой более затратна (особенно если учесть, что договора - филькина грамота)
Почему вы не можете рассчитать стоимость? Наймите экономиста - все рассчитает. Возьмите к примеру платное медицинское обслуживание. Приходите к стоматологу - приём 500рублей, снимок - 400 рублей, пломба - 1500, и т.д. вплоть до анестезии.
Ну и в вашем бизнесе есть определенные статьи расходов. Транспортные, девочки на телефоне, охрана в агентстве, еще что-то, все это можно подсчитать. В конце концов можно разбить стоимость услуги. Поиск подходящих вариантов в базе - столько-то, выезд на адрес - столько-то, заключение договора - столько-то.
Я деталей не знаю, я упрощаю специально. Я не маркетолог и не экономист, но я не верю, что нельзя установить цену на услугу. Любая услуга может быть оценена хотя бы даже в затрато-часах.
При такой схеме будет невыгодно халтурить. Детали - это мелочи, все можно проработать и продумать, если хотеть. Комиссия может зависеть от цены жилья, если цена отражает качество жилья, я согласна, но в первую очередь она должна зависеть от усилий агентства, которое подыскало такой прекрасный вариант.
Понятно, что проще просто брать 100%. Все так и делают. А люди так и будут платить, потому что вариантов нет.
Но не говорите мне о том, как это сложно, и как это невыгодно. Было б невыгодно, никто б этим не занимался ;) -
1)Грамотная работа состоит как раз в том, чтобы узнать, какие криетерии для Вас важны. И честно сказать Вам, сколько это стоит. Тут зачастую агенты и делают ошибку, предполагая - и не без оснований - что если назовут реальную стоимость квартиры по Вашему запросу, не показв то, что сдается за деньги, которые бы Вы хотели - что клиент не поверит. Насчет толпы на просмотр - в квартирах начального ценового диапазона она будет всегда. Задача Вашего агента в таком случае - чтобы Вы прошли первой-второй.
2)Тут стоит учитывать, что часто агентов обманывают сами арендодатели - самый типичный пример - опасаясь налоговой, называют не тот адрес.
3)Работа с 1 к.кв и 3 к.кв очень разная по объему. -
1. Ну я так и предполагала, но лично с такой грамотной работой ни разу не встречалась )
2. А смысл? О_О Как тогда они вообще планируют ее сдавать? Разве агенты не выезжают по адресу, не осматривают квартиру, прежде чем занести ее в базу?
(кстати, это хороший вопрос вообще, потому что у меня большие сомнения на этот счет)
3. А не могли бы вы пояснить, в чем конкретно разница? Если судить по п.1 - разницы я не вижу. Значит, работа агентства заключается все-таки не только в подборе подходящего варианта? -
2.Многие арендодатели говорят так - приводите клиентов, тогда и увидите. Ты закономерно просишь их выслать хотя бы фото - но и фото зачастую не хотят делать.Так что не надо во всех случаях несоответствия винить агентов.
3.- Разница в объеме информации, который нужно обработать
- Временные затраты - трешек значительно меньше, и Вы посмотрите за вечер хорошо если одну-две, и в целом будете дольше искать, чем однокомнатную -
2. Зачем вы с такими работаете? Можно предупреждать заранее, что квартиры вы не видели, что все под честное слово владельцев? Я бы в такой ситуации не поехала смотреть даже.
3. Допускаю. А у вас не было таких случаев, когда вы долго искали однушку, потому что ни один вариант не устраивал клиентов? Как вы в таких случаях поступаете? Сколько вообще вариантов клиент может посмотреть, прежде чем вам надоест? )
Все равно непонятно. У вас же база. Вы сразу видите, сколько возможных вариантов. А если нет подходящих - что делаете? Предполагаю, говорите клиенту, что надо подождать, когда что-то появится, и вы с ним свяжетесь как только как сразу. В таком случае о каких затратах идёт речь? Или вы ищете квартиры еще какими-то путями?
Дольше буду искать трёшку, это очевидно. Но в данном случае вы-то что теряете? Пока искомый вариант не найдётся, вы же не сидите сложа руки, работаете наверное? -
2. А я и предупреждаю.
3.a)Сколько вообще вариантов клиент может посмотреть, прежде чем вам надоест?
были клиенты, которые ищут и по месяцу, и по 4. смотрели более 30 квартир. Но это исключительные случаи. Если клиент не снял после 5 и более показов - значит или агент не понимает, что ему нужно, или клиент не готов платить реальную стоимость своих желаний. Но - есть очень маленький процент клиентов - о них я упомянула выше - которые честно говорят - да, мы готовы платить деньги, да, мы готовы быть мобильными и ездить на просмотры каждый день, и да, мы будем искать квартиру, пока не найдем ту самую. Вот с такими я спокойно работаю и по 4 месяца.
б)я понимаю, Вам хочется найти для себя какое-то объяснение, почему стоимость комиссионных зависит от цены на квартиру. Самый простой пример, который я могу привести - наценка на товар. -
3б) да я уже нашла объяснение ) Это самый простой способ. Понятно, что если заниматься маркетингом, можно вычислить и идеальные комиссионные, и зависимость комиссионных от параметров квартиры просчитать, но это никому не интересно, потому что уже есть схема и она всем подходит в связи с тем, что арендодатели могут просить за свои квартиры повышенную цену, подбадриваемые агентом, которому выгодно получить большие комиссионные, а арендаторам просто деваться некуда. Спрос рождает предложение так сказать ) Основной экономический закон.
А то, сколько агентства теряют при таком подходе клиентов, в общем-то никого не интересует, потому что все равно у них клиентуры хоть отбавляй.
Вот если когда-нибудь случится такое, что вдруг предложение превысит спрос, тогда ситуация изменится. Но тогда скорее всего агентства просто будут те же самые деньги брать с арендодателей )
Кстати, не брать плату с арендодателей - очень хороший ход. Вы обзваниваете частные объявления из первых рук и пополняете базу. Им так даже проще, всем занимается агентство. За бесплатно ) В итоге съемщикам по таким объявлениям не найти жилья - опять же хорошо, они придут к вам ) -
-
- don_arthuro
- 17.11.2010 1:57
- ↑
- →
за бесплатно ничего не бывает. я уже писал, если сдавать напрямую, то будет на 1-2 тыс в месяц дороже как минимум.. просто не все знакомы с этой математикой, и не все в состоянии сами что-то сдать..
-
-
» каждый раз мне предлагали не то, что я просила
Это да. Агент порой додумывает, что раз вы просили вариант А, то вам может подойти вариант Б, который вот понравится на месте. Видимо, избежать таких ситуаций можно, если расспросить прямыми вопросами до встречи, то ли это, что нужно вам (назвав 2-3 принципиальных критерия).
» Агенты постоянно обманывают
Смените агента. Бывают среди них адекватные интеллигентные тётки. В Питере-то тем более. -
Почему комиссию за услуги агентству платит только тот, кто снимает жилье? Ведь услуга обоюдная.
Если, скажем, я хочу сдать квартиру дешево, но с тем условием, чтобы вы мне подобрали клиента по особым параметрам. Скажем, мне нужно, чтобы снимала семья, без детей и животных, определенного возраста, и пр. (это все чисто умозрительно) К примеру, я надолго уезжаю, и мне нужно, чтобы в квартире жили надёжные люди.
Вы будете связываться со мной, ведь вам это будет невыгодно - комиссия небольшая, а геморроя много? -
-
- matilda_bella
- 16.11.2010 18:52
- ↑
- →
у нас платят и те и другие. Но определенный вид собственников может сказать: "я комиссию платить не буду, не хотите со мной работать - не работайте". Ну и ему, действительно, не назначат агента - зачем фотографировать, ездить показывать объект, если за это не светит никаких денег?
А вот мне, как агенту со стороны клиента, все равно, платит собственник или не платит, моя комиссия - от клиента. Но для того, чтобы я узнала о таком собственнике, его все равно кто-то должен прорекламировать (в том же циане), ну либо он сам себя. И мы снова приходим к тому, что либо "сделай сам" - продвигай свою квартиру сам, ищи через знакомых нанимателей, либо тебе придется платить тому, кто знает, как это сделать за тебя.
Вам все равно будут предлагать всех и вся. Потому что и "кавказ" может оказаться не быдлом, и "русская семья без детей и животных" может ими обзавестись прямо в вашей квартире, а может, оказаться хамьем. Или молодой парой, у которых сегодня любовь, а завтра завяли помидоры и они возвращаются по родителям, или сутенером и проституткой. На людей надо смотреть лично, и прислушиваться к себе - доверяешь или нет. -
-
То есть, получается, что за то, что агент подберет жильцу квартиру, он берет 100% аренды с жильца, а еще он берет деньги с арендодателя? Тогда вообще весело )
А у меня чёткие требования. Почему всегда все знают, что надо мне? Какое право агент имеет решать за меня какие жильцы меня устроят? Если я хочу, чтобы были молодые, не надо мне предлагать старушек. Я в курсе, что они состарятся, если будут жить у меня 50 лет. Почему принято клиентов за идиотов считать? Может оттого все проблемы?
Понятное дело, что я сама буду в конечном итоге решать кому сдавать, но неужели так сложно соблюсти изначальные условия?
У меня, например, был такой забавный случай. Я пришла смотреть жильё, а хозяйка оказывается просила агента, чтобы была девочка без компьютера, а я была с компьютером. Я бы сама не пошла жить к такой тетке с задвигом, но факт остаётся фактом, агент потратила наше с ней время впустую.
Кавказ может оказаться не быдлом. И что? Может, у меня душевная травма связана с лицами этой национальности? Может, я сама армянка и боюсь кровной мести, если жилец окажется азербайджанином? Причины могут быть вовсе не теми, которые вы себе напридумывали. Если мне нужно будет не быдло, я так и скажу. Быдло не предлагать. Ну а если не скажу ничего, так и предлагайте все подряд ) -
-
- matilda_bella
- 17.11.2010 1:36
- ↑
- →
Простите, вы уже сдавали квартиру и вас кто-то наебал, или вы пока превентивно?
-
-
разговор шел о том, что когда клиент высказывает чёткие требования, было бы логично не предлагать варианты, которые заведомо его не устраивают, но агенты почему-то считают, что надо предлагать всё подряд, авось что и прокатит. а в итоге страдают люди, которые вынуждены тратить свое время на просмотр заведомо неподходящих вариантов.
-
1.Такова специфика рынка аренды жилья в СПб.
2.Да, лично я бы в такой умозрительной ситуации взялась. Просто из профессионального интереса, смогу ли я сделать эту работу так, что не только Вы останетесь довольны, но и будете меня рекомендовать - вот тут-то и окупятся мои временные затраты при небольшой прибыли. И если вы уезжаете надолго - есть такая хорошая вещь как доверительное управление. -
2. Ну почему же. Скажем, я хочу, чтобы они сами оплачивали все коммунальные услуги (а в зависимости от квартиры, это может быть большая сумма), чтобы решали все возникающие хозяйственные вопросы за свой счёт (лопнула батарея, испортилась сантехника, и т.д.). В такой ситуации у них квартира будет обходиться не в пол рыночной стоимости, а все-таки подороже. Но вам от этого выгоды никакой не будет.
Я к тому, что я допускаю, да, что агентство может взяться за такой вариант, но будет ли на самом еле искать мне таких жильцов? Так как платы с меня не берут, квартира может пылиться в базе.. -
Поймите, есть цифры.
Вот однокомнатная в спальном районе - от 18 в среднем.
Плюс или включая КУ 2000 в среднем.
А Вы говорите - "если я захочу сдавать жильё в два раза ниже рыночной стоимости"
то есть по цене комнаты по сути
У Вас самой бы такой вариант не вызвал бы подозрений?
Я бы в Вашем случае, гипотетически, посоветовала сдать ниже рыночной стоимости - но не на 50%.
Квартира не будет пылится в базе:
- если она в нормальном состоянии - агент её быстро сдаст и получит пусть и небольшую, но сумму. это называется делать деньги на обороте.
- если она "убитая", но в меру - сдаться быстро за счет более низкой цены -
-
- don_arthuro
- 17.11.2010 2:00
- ↑
- →
если в Москве, могу дайте объявление в циане за небольшую мзду.
дальше сами. -
-
-
- mmmascaron
- 16.11.2010 16:20
- ↑
- →
1) Как наймодателю защитить себя от недобросовестных нанимателей (на случай, если порчи имущества или несвоевременной оплаты)? Можно ли брать с нанимателя оплату в форме первый месяц+последний месяц+залог (в размере аренды за месяц) и как часто это делается? Не все же могут позволить себе выложить сразу трехмесячную сумму, как быть?
2) как вы думаете, какова стоимость сдачи квартиры в наем (2кк, угол Северного и Энгельса, 13/15, новый дом, евроремонт, минимум мебели, исправная техника (стиралка, микро, плита) и взялись бы вы искать желающих вселиться? :) Сколько при этом я должен заплатить вам, как арендодатель агенту? -
-
1)Объективно никак. Сдача жилья в аренду это риск, и это надо учитывать. Я могу рассказать очень много историй, которые показывают, насколько это дикий бизнес. Но я бы советовала - грамотный агент, не боятся выбирать клиентов, застраховать квартиру.
Можно брать и по такой схеме залог, на очень мало кто на это пойдет. Так делается крайне редко, всё таки практика сейчас такая - аренда за месяц вперед, и залог 100% от арендной платы - и он чаще всего по выплате разбивается на 2 месяца. И сумма за 4 месяца для арендатора, не забывайте, что он платит агентству.
2)от 25.А холодильник есть? Да, с удовольствием взялась бы. Как арендодатель, вы не платите агенту. -
-
- wordovorot
- 16.11.2010 16:43
- ↑
- →
Хотел попросить совета.
У меня есть квартира в Купчино. В первом этаже, двухкомнатная, окна выходят на Бухарестскую. Я там не живу, квартира сдается. Арендаторы рассказывают, что к ним периодически наведываются агенты, предлагающие расселение под магазин. Передавали мне визитки разных агентств, в основном "Балт-Инвест". В принципе, затея мне нравится.
Собственно, вопросы:
Реально ли выгадать при этом квартиру большей площади, а не просто переехать на некрайний этаж?
Стоит ли сейчас этим заниматься или подождать, пока откроется купчинская ветка метро - в этом случае станция "Международная" будет в пяти минутах ходьбы от дома и, очевидно, цена коммерческой недвижимости возрастет?
Что за "Балт-Инвест"? Можно с ними работать?
Спасибо. -
-
я занимаюсь арендой, продажами только жилой, увы.
но я бы, если нет критической ситуации, подождала открытия ветки метро - тут Вы совершенно правы.
Но только в том случае, если и сама рассматривала переезд в другой район - при открытии метро цены на жилую недвижимость в этом районе тоже возрастут.
про такую контору не слышала - но я, как уже говорила, специализируюсь на жилой недвижимости. -
Ещё пара вопросов. База, которой пользуются агентства, я так понимаю, наполняется агентами, которые со стороны хозяев работают? Или ещё шерстят прямые объявления от хозяев? Откуда берутся телефоны при "информационных услугах" (когда арендатор сам бегает по адресам), по которым нереально дозвониться и о чем-то договориться? Часто ли такие попадаются при прозвоне по базе?
